Του Ανδρέα Ανδρέου
Ανάμεσα σε κάποιους επικρατεί η αντίληψη πως τα παραθαλάσσια σπίτια είναι αυθαίρετα και διατηρούν μια αντιδραστική στάση απέναντι στους ιδιοκτήτες τέτοιων σπιτιών. Μάλιστα, κάποιοι νιώθουν πως τιμωρούν ή άρουν αυτή την «αυθαιρεσία» με το να κατασκηνώνουν εντός τέτοιων τεμαχίων με τη δικαιολογία πως είναι ελεύθεροι να χρησιμοποιούν την παραλία επειδή είναι «δημόσια». Είναι και αυτό ένα κεφάλαιο ανάμεσα στα τόσα που υπάρχουν στη χώρα μας, που είτε λόγω έλλειψης επαρκούς ενημέρωσης ή πλήρους άγνοιας, οδηγούνται αυτά τα άτομα σε αυθαίρετα συμπεράσματα. Το πρώτο δεδομένο είναι πως η παραθαλάσσια γη χωρίζεται σε δύο «χαλαρές» κατηγορίες: την κρατική γη και την ιδιωτική γη. Λέω «χαλαρά», επειδή μπορεί να υπάρχουν και άλλες κατηγορίες όπως ας πούμε γη που να ανήκει στην κυριαρχία των Βρετανικών Βάσεων και να μην είναι ιδιωτική, ή που μπορεί να ανήκει στην Εκκλησία κ.λπ. Φυσικά, αν ανήκει στην Εκκλησία και πάλι θεωρείται ιδιωτική γη.
Το δεύτερο δεδομένο είναι πως το κράτος μέσω των αρμόδιων του αρχών καθορίζει πολεοδομικές ζώνες και χρήσεις. Άρα όπως οι μη παράλιες περιοχές, έτσι και οι παράλιες, περιοχές εμπίπτουν σε κάποιες πολεοδομικές ζώνες. Αυτές μπορεί να είναι από προστατευόμενες με σχεδόν μηδενικό συντελεστή δόμησης, μέχρι τουριστικές, ή παραθεριστικές ή οικιστικές ή άλλες ζώνες ανάπτυξης με ανάλογες κατηγορίες συντελεστών ανάπτυξης. Το τρίτο δεδομένο είναι πως παράλληλα με την ακροθαλασσιά (δηλαδή εκεί που χτυπά το κύμα) υπάρχει μια ζώνη αορίστου πλάτους που θεωρείται δημόσια παραλία και ανήκει στην κρατική περιουσία. Λέω «αορίστου πλάτους» επειδή και να ήθελε κάποιος να τη ρυθμίσει με συγκεκριμένο νούμερο σε όλη την ακτογραμμή της Κύπρου, δεν μπορεί επειδή η θάλασσα είναι «μεταβαλλόμενος οργανισμός» που λόγω φυσικών ή άλλων φαινομένων μπορεί να προκαλέσει διάβρωση σε βάρος του εδάφους και να έρθει προς τα μέσα ή να συμβεί ακριβώς το αντίθετο και να αυξηθεί η παραλία. Αυτή τη ζώνη, λοιπόν, αορίστου πλάτους μπορούν να την απολαμβάνουν όλοι απρόσκοπτα.
Το τέταρτο δεδομένο είναι πως πολλές τοπικές αρχές ή/και ακόμη κεντρικές αρχές του κράτους μέσα στο πλαίσιο σχεδιασμών τους μπορεί να δημιούργησαν ή να έχουν σχέδια να δημιουργήσουν παραλιακούς πεζόδρομους έτσι ώστε σε κάποιο μελλοντικό στάδιο να υπάρχει ένα άρτιο δίκτυο τέτοιων πεζόδρομων που ο κάθε άνθρωπος να μπορεί να απολαμβάνει. Τεχνικά ομιλούντες, τέτοιοι πεζόδρομοι ανήκουν στη δημόσια παραλία και άρα είναι επίσης κρατική περιουσία η συντήρηση της οποίας μπορεί όμως να ανήκει στις τοπικές αρχές. Παραδείγματα τέτοιων πεζόδρομων υπάρχουν σχεδόν σε όλες τις παραλιακές πόλεις και κοινότητες, με πιο πρόσφατη ίσως την ανάπλαση ευρείας κλίμακας των παραλιακών οδών Πιαλέ Πασιά και Τάσου Μητσόπουλου στη Λάρνακα. Εδώ, μάλιστα, λόγω της διαχρονικής διάβρωσης έγινε επίχωση και ο παραλιακός πεζόδρομος και ποδηλατόδρομος βρίσκονται εκεί που πριν το έργο υπήρχε θάλασσα.
Το πέμπτο δεδομένο είναι πως όσα παραθαλάσσια τεμάχια εμπίπτουν εντός ζώνης ανάπτυξης ο ιδιοκτήτης τους δικαιούται να αιτηθεί και να λάβει τις νόμιμες άδειες για ανάπτυξή τους. Αυτό ισχύει και για το κράτος όσο ισχύει και για τους ιδιώτες. Μάλιστα, το κράτος έχει πιο προνομιακή θέση επειδή μπορεί να επικαλεστεί σκοπούς δημοσίου συμφέροντος και να δημιουργήσει έργα που ένας ιδιώτης δεν μπορεί. Παραδείγματα είναι όλες οι επιχώσεις θαλάσσιων περιοχών που έχουν γίνει και ενδεχομένως να γίνουν στον μέλλον, η ειδική ζώνη στο Μαρί όπου γίνεται αποθήκευση και φορτοεκφόρτωση καυσίμων, το Βασιλικό, τα λιμάνια, οι μαρίνες, τα αλιευτικά καταφύγια, οι αποβάθρες, οι προσβάσεις ΑΜΕΑ εντός της θάλασσας κ.λπ.
Όπως κάθε τεμάχιο, έτσι και τα παραθαλάσσια τεμάχια έχουν σύνορα. Τα σύνορα που βρίσκονται προς τη μεριά της θάλασσας κανονικά εφάπτονται της δημόσιας παραλίας. Αν όμως έχει σημειωθεί διάβρωση είναι πολύ πιθανόν η θάλασσα να έχει «καταπιεί» τη δημόσια παραλία, ακόμη και μέρος του τεμαχίου. Για παράδειγμα, στην περιοχή Μενεού και Περβολιών στη Λάρνακα η θάλασσα μέχρι πριν 5-10 χρόνια είχε «καταπιεί» ακόμη και μέρος τεμαχίων γης με αποτέλεσμα τα σύνορά τους να εκτείνονταν εντός της θάλασσας σε βάθος που μπορεί να άγγιζε και τα 10 μ. Σήμερα, επειδή η θάλασσα υποχώρησε κάτι τέτοιο μπορεί να μην ισχύει σε τέτοιο βαθμό. Δεν σημαίνει φυσικά ότι δεν θα επανέλθει στο μέλλον.
Το κράτος σε μια προσπάθεια να αποτρέψει τις καταστροφικές συνέπειες της ανάπτυξης στις παραλιακές περιοχές, ήρθε και δημιούργησε τη λεγόμενη Ζώνη Προστασίας της Παραλίας, η οποία εκτείνεται κατά μήκος και παράλληλα με την δημόσια παραλία. Αυτή η Ζώνη Προστασίας της Παραλίας φαίνεται να είναι η πιο έντονα παρεξηγημένη έννοια κυρίως από τους μη έχοντες παραθαλάσσια ακίνητα.
Όταν η Ζώνη αυτή επηρεάζει ιδιωτική γη, σε καμία περίπτωση δεν μπορεί να θεωρηθεί δημόσια. Εξακολουθεί να είναι ιδιωτική και θα παραμείνει ιδιωτική για πάντα εκτός φυσικά αν κάποτε προκύψει λόγος απαλλοτρίωσής της. Η Ζώνη Προστασίας της Παραλίας, λοιπόν, έχει μέση απόσταση περί τα 33 μ. από το παραθαλάσσιο σύνορο του τεμαχίου. Εντός της Ζώνης αυτής ο ιδιώτης δεν μπορεί να ανεγείρει τίποτα: ούτε κτήριο, ούτε πισίνα, ούτε καν περίφραξη. Μπορεί όμως να δημιουργήσει ό,τι κήπο επιθυμεί. Επιπλέον, τον συντελεστή δόμησης που αναλογεί σε αυτό το τμήμα της Ζώνης Προστασίας της Παραλίας μπορεί να τον μεταφέρει και να τον ανεγείρει στο υπόλοιπο (μη επηρεαζόμενο) τμήμα του τεμαχίου του – εφόσον φυσικά μπορεί να τον τοποθετήσει χωρίς να δημιουργήσει υπέρβαση συντελεστή στο μη επηρεαζόμενο κτήμα. Άρα του αναγνωρίζεται η Ζώνη αυτή ως κανονικό περιουσιακό στοιχείο, αλλά με κάποιους περιορισμούς. Έτσι αποφεύγεται το φαινόμενο να κτίζουν κάποιοι τα σπίτια τους σε σημείο που οι τοίχοι του σπιτιού τους να βρέχονται από τη θάλασσα. Κάποιοι μπορεί να υποδείξετε πως υπάρχει ένας αριθμός τέτοιων σπιτιών. Η συντριπτική πλειοψηφία αφορά περιπτώσεις όπου η θάλασσα λόγω διάβρωσης έχει εισχωρήσει και διαγράψει τη δημόσια παραλία και την ιδιωτική Ζώνη Προστασίας της Παραλίας σε τέτοιο βαθμό που το σπίτι να απέχει σε απόσταση αναπνοής από το νερό. Δεν παύει όμως από το να είναι νόμιμο.
Αυτή η ρύθμιση δημιουργεί φυσικά πρόβλημα ασφάλειας στους ιδιοκτήτες τέτοιων περιουσιών. Πολλές φορές βλέπουν τις περιουσίες τους να παραβιάζονται αυθαίρετα από τρίτους, οι οποίοι καταχρηστικά κατασκηνώνουν, ρυπαίνουν, ακόμη και λεηλατούν τέτοιες περιουσίες, επειδή προς την παραλία είναι ξέφραγα αμπέλια. Θα πρέπει οι αρχές να βρουν μια κοινή, καλαίσθητη και ασφαλή λύση περίφραξης αυτών των περιουσιών. Αν κάποιος απέκτησε μια τέτοια περιουσία δεν σημαίνει πως πρέπει να τιμωρείται επειδή διαθέτει κάτι που εμείς όχι.
Ο κ. Ανδρέας Α. Ανδρέου, MRICS, είναι CEO, APS Andreou Property Strategy - Chartered Surveyors.
