ΚΛΕΙΣΙΜΟ
Loading...
 

Ποιο το μέλλον των εμπορικών ενοικίων

Του Ανδρέα Ανδρέου

Του Ανδρέα Ανδρέου

Αν διερωτηθούμε γιατί ένα κατάστημα – ας πούμε εμβαδού 100μ² – ενοικιάζεται προς €1.500/ μήνα, ενώ ένα παρόμοιο κατάστημα ενοικιάζεται κάπου αλλού προς €2.000 το μήνα και ένα τρίτο επίσης παρόμοιο ενοικιάζεται σε μια τρίτη περιοχή προς €700 το μήνα, δεν είναι ιδιαίτερα δύσκολο να κατανοήσουμε τους λόγους που υπάρχει αυτή η διαφοροποίηση στα ενοίκια. Και για να ευκολύνω τον προβληματισμό, ξεπερνώ τα τετριμμένα όπως ηλικία κτηρίου, ποιότητα κατασκευής, εμπορική προβολή μέσω του μήκους της πρόσοψης, το βάθος, η ύπαρξη μεσοπατώματος, οι υπηρεσίες που διαθέτει, τα υλικά φινιρίσματος κλπ. Και τα τρία είναι τα ίδια – πανομοιότυπα. Πρώτιστη παράμετρος είναι φυσικά η τοποθεσία.

Δεν είναι τυχαίο που προέκυψε και το ρητό πως «τα τρία πιο σημαντικά πράγματα σε ένα ακίνητο είναι η τοποθεσία, η τοποθεσία και η τοποθεσία». Παρόλο που η φράση χρησιμοποιείται πιο γενικά για τα ακίνητα, είναι αντιληπτό γιατί μπορεί να έχει μεγάλη βαρύτητα στην περίπτωση των εμπορικών ακινήτων. Η ακριβής τοποθεσία είναι αυτή που θα κρίνει σε τεράστιο βαθμό την εμπορική προβολή, το πόσο εύκολα εντοπίζεται, πόσο εύκολη πρόσβαση έχει από το αγοραστικό κοινό, τι πηγή κοινού (πιθανής πελατείας) υπάρχει κλπ. Όσο καλύτερη είναι η τοποθεσία, τόσο αυξάνονται οι πιθανότητες εμπορικής επιτυχίας της επιχείρησης που στεγάζεται εκεί και συνεπακόλουθο αυτών των θετικών χαρακτηριστικών είναι να υπάρχει μεγάλη ζήτηση. Την ίδια στιγμή είναι κατανοητό ότι δεν υπάρχει απεριόριστη προσφορά τέτοιων μονάδων για να ικανοποιηθεί η ζήτηση, με αποτέλεσμα οι ενοικιαστικές αξίες να είναι ψηλές.

Αυτή η απλή παράθεση της λειτουργίας της προσφοράς και της ζήτησης εξηγεί γιατί τα «high streets» έχουν ψηλότερα ενοίκια από δευτερεύουσες εμπορικές οδούς, όπως εξηγεί επίσης γιατί σε περιόδους οικονομικής ανάπτυξης κάποιοι είναι διατεθειμένοι να πληρώσουν και μεγάλα ποσά αέρα για να εξασφαλίσουν μια θέση σε ένα τέτοιο παζάρι. Μέχρι εδώ εύκολα τα πράγματα. Ο ιδιοκτήτης ζητά και παίρνει το αντίτιμο της μίσθωσης που μπορεί να εξασφαλίσει το ακίνητο του την όποια χρονική στιγμή αναλόγως οικονομικών συνθηκών υπό τύπο ενός φιξ ποσού ανά περίοδο (συνήθως ανά μήνα). Επειδή φυσικά δεν αρκεί απλά να βρεις κάποιον που θα σου δώσει αυτό το αντίτιμο, αλλά να βεβαιωθείς πως θα συνεχίσεις να πληρώνεσαι σε όλη τη διάρκεια του συμβολαίου, η ποιότητα και η δύναμη του συμβολαίου αυξήθηκε σε σημασία ιδιαίτερα από τις αρχές της δεκαετίας του 1990 και μετά. Τόση είναι η σημασία του συμβολαίου που έφτασε να ανταγωνίζεται αυτήν της τοποθεσίας. Η ανάπτυξη των εμπορικών κέντρων (malls) και των εκπτωτικών χωριών άλλαξε αρκετά την φιλοσοφία καθορισμού των ενοικίων σε διεθνές επίπεδο. Υπήρξε μια μεταβολή από το φιξ ενοίκιο σε κάτι άλλο. Αυτό το άλλο αποτελείται από ένα φιξ ενοίκιο συνδυασμένο με ένα ποσοστό επί των πωλήσεων του καταστήματος.

Η κεντρική ιδέα αυτής της προσέγγισης είναι πως αυτού του τύπου τα κέντρα ελκύουν κόσμο τον οποίο φέρνουν στην πόρτα του καταστήματος. Επειδή αυτό έχει κόστος, όπως δημιουργία ενός ελκυστικού κέντρου, συνεχούς συντήρησής του, διαφήμισής του, ασταμάτητης ενεργού διαχείρισης του, κ.λπ, αφενός οι ιδιοκτήτες θέλουν να έχουν μερίδιο από τους τζίρους που δημιουργούνται εξαιτίας και της δικής τους προσπάθειας, και αφετέρου οι ενοικιαστές νιώθουν ευχαριστημένοι πως το ενοίκιό τους είναι άμεσα συνδεδεμένο με τις πωλήσεις τους (ανεβαίνει όταν πάνε καλά και είναι χαμηλότερο όταν δεν πάνε τόσο καλά). Τα πιο πάνω μοντέλα καθορισμού των ενοικίων καταστημάτων λειτουργούσαν μια χαρά ενόσω η πελατεία επισκεπτόταν διά ζώσης τα καταστήματα. Με την επιτόπου επίσκεψη των πελατών ήταν εύκολη η εξακρίβωση της συνεισφοράς ενός εκάστου των καταστημάτων στην εμπορική τους επιτυχία. Οι «online» αγορές έχουν περιπλέξει τα πράγματα σε μεγάλο βαθμό με αποτέλεσμα εδώ και κάποιο διάστημα να τίθεται ξεκάθαρα το ερώτημα του ποια είναι η πραγματική συνεισφορά του καταστήματος στην εμπορική πορεία μιας επιχείρησης και άρα του καθορισμού του ενοικίου. Το μπουρδούκλωμα προκύπτει ως ακολούθως:

Πρώτον και εύκολο, είναι πως εγώ σαν αγοραστής πάω στο κατάστημα, βλέπω και προχωρώ επιτόπου (ή επανέρχομαι μια άλλη μέρα) σε αγορά εντός του καταστήματος. Η αγορά μου θα πιστωθεί στο κατάστημα.

Δεύτερον, μπορεί να δω κάτι onlineκαι να πάω στο κατάστημα να το αγοράσω. Το γεγονός ότι το είδα online μπορεί να οφείλεται σε μια διεθνή καμπάνια προώθησης του προϊόντος. Άρα η δύναμη του καταστήματος μπορεί να θεωρηθεί χαμηλότερη επειδή περιορίστηκε στην ευκολία που μου παρείχε η ύπαρξή του για να πάω να το αγοράσω.

Τρίτον, ακόμη πιο αποδυναμωμένη είναι η θέση του καταστήματος στην περίπτωση που βλέπω κάτι online, το αγοράζω online και μου παραδίδεται στο κατάστημα. Άρα το κατάστημα είναι απλά ένα pick– up point. Η δε αγορά online μπορεί να πιστωθεί στο κατάστημα αλλά μπορεί να πιστωθεί κάπου αλλού.

Τέταρτον, μπορεί να πάω στο κατάστημα και εκεί ενόσω είμαι στο κατάστημα να προβώ σε onlineαγορά την οποία μπορεί να συλλέξω από το κατάστημα ή να μου παραδοθεί στο σπίτι. Αυτή η συναλλαγή δεν είναι δεδομένο ότι θα πιστωθεί στο εν λόγω κατάστημα αλλά κάπου αλλού – ας πούμε τα κεντρικά γραφεία της εταιρείας κάπου αλλού όπου καταλήγουν όλες οι αγορές περιφερειακά ή και παγκόσμια.

Πέμπτον, υπάρχει και η περίπτωση να πάω να ψάξω και να δοκιμάσω ένα προϊόν στο κατάστημα και ακολούθως αφού πειστώ, να το αγοράσω onlineαπό κάποιον άλλο προμηθευτή. Τέτοια παραδείγματα δείχνουν ότι μπήκαμε σε μια άλλη εποχή που δυσκολεύει τις απλοϊκές προσεγγίσεις στον καθορισμό των ενοικίων. Σημαντικό ρόλο θα παίξουν οι τεχνολογικές εφαρμογές και η ανάλυση δεδομένων μέσω τεχνητής νοημοσύνης. Αναλύσεις δεδομένων από κινητές συσκευές, όπως από πού ξεκινάς και πού καταλήγεις, τι κοιτάζεις διαδικτυακά, πόση ώρα σπαταλάς εντός του καταστήματος και πόση στους κοινόχρηστους χώρους, ποιο είναι το μέγεθος του καλαθιού των αγορών σου, ποιος ο συσχετισμός των επισκέψεών σου και των αγορών σου κλπ. Όλα αυτά θα καταλήγουν σε κάποια μονάδα μέτρησης της μοναδικής συνεισφοράς των καταστημάτων έτσι ώστε να καθορίζονται (πιο δίκαια) τα ενοίκια.

Ο κ. Ανδρέας Α. Ανδρέου, MRICS, είναι CEO της APS Andreou Property Strategy - Chartered Surveyors.

ΣΧΟΛΙΑΣΤΕ

Άλλα άρθρα συγγραφέα

Του Ανδρέα Ανδρέου

Αρθρογραφία: Τελευταία Ενημέρωση

X