Του Ανδρέα Ανδρέου
Ήρθε στην αντίληψη εκτιμητών και εμού προσωπικά πως σε πρόσφατη υπόθεση εκποίησης τέθηκε από δικηγόρο το ερώτημα κατά πόσο ο πραγματογνώμονας εκτιμητής έλαβε υπόψη του κατά τη διενέργεια της δικής του εκτίμησης και την εκτίμηση του Κτηματολογίου.
Χωρίς να μπαίνω στην ουσία μιας τέτοιας υπόθεσης, θα προσπαθήσω να εξετάσω το γιατί μπορεί να τέθηκε ένα τέτοιο ερώτημα και τι προεκτάσεις δυνατό να υπάρχουν.
Το σχετικό άρθρο στη Νομοθεσία των εκποιήσεων και δη το άρθρο 44(Δ)1, προνοεί μεταξύ άλλων τα ακόλουθα: «Τηρουμένων των διατάξεων... Νοείται περαιτέρω ότι, ο ενυπόθηκος οφειλέτης ή/και οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο, καθώς και ο ενυπόθηκος δανειστής πρέπει να συνεργάζονται και να διευκολύνουν τον εκτιμητή στην εκτέλεση του έργου του: Νοείται έτι περαιτέρω ότι οι δύο εκτιμητές κατά την διενέργεια των ανεξάρτητων εκτιμήσεων τους λαμβάνουν υπόψη και την εκάστοτε εκτίμηση του αρμόδιου Επαρχιακού Κτηματολογικού Γραφείου.»
Σε παλαιότερες δημοσιεύσεις μου, όταν ψηφίστηκε αυτή η νομοθεσία, είχα θίξει το θέμα πως η πρόνοια του να λαμβάνεται υπόψη από τον (ανεξάρτητο) εκτιμητή και η εκάστοτε εκτίμηση του Κτηματολογίου είναι και αχρείαστη αλλά και επικίνδυνη. Ενδεχομένως να δηλώνει και πλήρη άγνοια από το Νομοθετικό Σώμα τόσο για το τι πρεσβεύει η «εκτίμηση του Κτηματολογίου», όσο και η επιστημονική προσέγγιση της εκτίμησης. Με αυτή την άγνοια να πλανάται στην ατμόσφαιρα γεννιούνται μεταξύ άλλων και ερωτήματα για το ποιος προστατεύεται και σε ποιο βαθμό.
Κατ’ αρχήν υπάρχει η πλάνη όπου αφενός θεωρείται εκ των ων ουκ άνευ η διενέργεια ανεξάρτητης εκτίμησης από τους εκτιμητές που αφετέρου τους ζητείται διά νόμου να βασίζονται σε (λαμβάνουν υπόψη) μίαν εκτίμηση του Κτηματολογίου. Με άλλα λόγια ο νόμος λέει στους εκτιμητές: κάνετε (ανεξάρτητα) τη δουλειά σας, αλλά αν δείτε και αποκλίνετε από αυτήν του Κτηματολογίου, στρίψετε το τιμόνι σας για να έρθετε πιο κοντά σε αυτήν. Άρα πού πάει η ανεξαρτησία; Αν από την άλλη δεν υπήρχε σκοπός να πληγεί η ανεξαρτησία του εκτιμητή, γιατί θα πρέπει ο εκτιμητής να μπαίνει στη διαδικασία να προσπαθεί να πείσει το Δικαστήριο πως δεν είναι ελέφαντας. Ότι δηλαδή έλαβε μεν υπόψη την εκτίμηση του Κτηματολογίου, αλλά έκρινε πως η αξία είναι εντελώς διαφορετική από αυτήν. Γιατί θα πρέπει η εκτίμηση του Κτηματολογίου να αποτελεί δεσμευτικό μέτρο σύγκρισης ή/και αναφοράς;
Μετά έχουμε το εξής ερώτημα: ήξερε ο νομοθέτης ή/ και αυτοί που ψήφισαν τι πρεσβεύει η «εκτίμηση» του Κτηματολογίου Αν ήξεραν, θα γνώριζαν πως η εκτίμηση του Κτηματολογίου ΔΕΝ είναι εκτίμηση της αγοραίας αξίας του ακινήτου. Επιπλέον θα ήξεραν ότι η εν λόγω εκτίμηση έγινε μαζικά από το Κτηματολόγιο αξιοποιώντας μεθόδους μαζικής εκτίμησης ακινήτων κατά περιοχή και κατά είδος, ΧΩΡΙΣ τα ακίνητα να επιθεωρούνται και ΧΩΡΙΣ να λαμβάνονται τα ιδιαίτερα τους χαρακτηριστικά. Άρα κατηγορίες ακινήτων, όπως είναι τα οικόπεδα, ή άλλη κατηγορία όπως είναι τα διαμερίσματα, έβραζαν στο ίδιο καζάνι μιας περιοχής. Δηλαδή στην καλύτερη περίπτωση τα έβλεπαν από δορυφορικές φωτογραφίες. Τελευταίο και πιο σημαντικό είναι πως ο σκοπός αυτής της εκτίμησης του Κτηματολογίου ήταν και είναι η χρησιμοποίηση της σαν βάση επιβολής φορολογιών σχετικών με την ιδιοκτησία ακίνητης περιουσίας, είτε από το κεντρικό κράτος, είτε από τις τοπικές αρχές, είτε από άλλους οργανισμούς.
Ακολούθως, έχουμε την λεκτική πρόνοια του νόμου που αναφέρεται στην «ΕΚΑΣΤΟΤΕ εκτίμηση του αρμόδιου Κτηματολογικού Γραφείου». Με τη λέξη «εκάστοτε» εννοείται η τελευταία γενική εκτίμηση του Κτηματολογίου, που στην προκειμένη περίπτωση είναι η 1η Ιανουαρίου 2018! Στην περίπτωση που αν ακόμη η εκτίμηση του Κτηματολογίου πληρούσε όλες τις προϋποθέσεις για να ονομάζεται «εκτίμηση της αγοραίας αξίας ακινήτου» (που δεν πληροί καμιά), θα μιλούσαμε για μια ιστορική αξία σήμερα τριών χρονών και κάτι ψιλών! Τι σχέση μπορεί να έχει μια ιστορική αξία στον καθορισμό μιας σύγχρονης αξίας. Καμία! Όπως δεν έχει καμία σχέση η προ τριετίας αξία ενός αυτοκινήτου στον καθορισμό της σημερινής του αξίας, ή η προ τριετίας τιμή πώλησης ενός αγγουριού στον καθορισμό της σημερινής τιμής πώλησης των αγγουριών ή η προ τριετίας αξία μιας μετοχής στον καθορισμό της σημερινής αξίας της ίδιας μετοχής. Είναι για να διερωτάσαι αν σκέφτονται πριν νομοθετήσουν...
Η εκτίμηση της αγοραίας αξίας ενός ακινήτου είναι μια φωτογράφηση της αξίας του σε μια δεδομένη χρονική στιγμή. Και αυτό αφού ληφθούν υπόψη όλα τα δεδομένα του ακινήτου. Από εκεί και πέρα το αντικείμενο «εσούστηκε», μετακινήθηκε, τελείωσε. Μια άλλη φωτογράφηση θα δώσει ένα άλλο είδωλο. Και επειδή λέμε πως ο χρόνος στα ακίνητα κυλάει κάπως πιο αργά, μια εκτίμηση αγοραίας αξίας, αναλόγως των συνθηκών της αγοράς, μπορεί να έχει ισχύ μέχρι τρεις με έξι μήνες το πολύ. Μετά απαιτείται επανεκτίμηση. Όχι να επιβάλλεται στον εκτιμητή να δεσμεύεται από ένα άσχετο νούμερο ηλικίας τριών χρόνων! Δηλαδή αν πάρει στο Κτηματολόγιο τριάντα χρόνια να κάνει νέα γενική εκτίμηση, τι θα γίνει Και μη γελάτε! Η πρώτη γενική εκτίμηση του Κτηματολογίου έγινε την 1η Ιανουαρίου 1980 και η δεύτερη την 1η Ιανουαρίου το 2013, μετά από παρέμβαση της Τρόικα και όντας εντός Μνημονίου!
Για να σταματήσει αυτή η γελοιότητα θα πρέπει να απαλειφθεί άμεσα αυτή η πρόνοια με σχετική τροποποίηση του νόμου και να αφεθούν οι εκτιμητές να κάνουν απρόσκοπτα και ανεξάρτητα τη δουλειά τους.
