Του Ανδρέα Ανδρέου
Είναι το πάντα επίκαιρο ερώτημα που τίθεται συνεχώς, τόσο από ανθρώπους που πραγματικά αγωνιούν για το αν θα πρέπει να αγοράσουν ή να πουλήσουν ή αν θα πρέπει να περιμένουν, όσο και από ανθρώπους που δεν σκοπεύουν να πράξουν τίποτε και που απλά τους τρώει η περιέργεια και να γίνεται κουβέντα.
Μια συλλογιστική που αναπτύσσεται από κάποιους είναι πως κανένας δεν κρατά λεφτά άρα η ζήτηση μειώνεται και οι τιμές των ακινήτων πέφτουν. Άλλη συλλογιστική παίρνει την προσέγγιση του κόστους λέγοντας πως αφού τα πράγματα ακριβαίνουν οι τιμές πάνε πάνω.
Το μόνο σίγουρο είναι πως καμία ανάλυση δεν μπορεί να είναι τόσο υπεραπλουστευμένη.
Όπως βλέπουμε κάθε μήνα, φαίνεται μια καθαρή ανοδική πορεία στις συναλλαγές. Δηλαδή, ο αριθμός των ακινήτων που πουλιούνται αυξάνεται, ενώ στην χειρότερη περίπτωση μπορεί να δούμε την επίδοση μιας επαρχίας να παρουσιάζει μια στιγμιαία μικρή κάμψη ή σταθεροποίηση. Η αξία αυτού του δεδομένου βρίσκεται στο γεγονός πως τη συγκεκριμένη χρονική συγκυρία το μεγαλύτερο ποσοστό των ατόμων που αγοράζουν είναι Κύπριοι, αφού οι ξένοι αγοραστές είναι ακόμη λίγοι. Άρα από αυτή την άποψη υπάρχει δυναμική με θετική προοπτική αφού η ξένη ζήτηση θα προστίθεται στην πορεία του χρόνου στην αγορά. Στις ίδιες αναλύσεις βλέπουμε πως η συνολική αξία των συναλλαγών είναι μειωμένη κατά 20% - 25% σε σχέση με το πρόσφατο παρελθόν. Είναι αυτό ανησυχητικό; Κατ’ εμένα, καθόλου, μα καθόλου, ανησυχητικό. Αυτό που έχει σημασία είναι η συναλλαγή και η προστιθέμενη της αξία στην οικονομία ιδιαίτερα κάτω από τέτοιες συνθήκες και όχι αν ο «Χ» αγοραστής επέλεξε να αγοράσει ένα διαμέρισμα στις €160.000 αντί ένα στις €200.000. Άστε που η αγορά των €160.000 κατά πάσα πιθανότητα συνοδεύεται και από άλλες €20.000 - €30.000 ανακαίνιση, γεγονός που έχει και αυτό την αξία του. Ακόμη πιο σημαντικό είναι πως ένας αυξημένος αριθμός αγοραστών συμπεριφέρεται κατά αυτό τον τρόπο (συμπέρασμα που εν μέρει εξάγεται από τον αυξημένο αριθμό συναλλαγών).
Είναι επίσης γεγονός ότι το κατασκευαστικό κόστος έχει αυξηθεί για πολλούς και διάφορους λόγους τους οποίους είδαμε στο πρόσφατο παρελθόν. Αυτό έχει σαν άμεση συνέπεια την μείωση του κέρδους με απορρόφηση κάποιας ζημιάς από τους επιχειρηματίες ανάπτυξης γης – στις περιπτώσεις όπου υπάρχουν δεσμεύσεις βάσει συμφωνιών. Μεσοπρόθεσμα η συνέπεια είναι, αφενός η αύξηση των ζητούμενων τιμών πώλησης των μονάδων που προσφέρονται προς πώληση, και αφετέρου η αλλαγή του πλάνου αγοραστών ως προς την ανέγερση της δικής τους κατοικίας ή ως προς το τι μπορούν τελικά να αποκτήσουν, αφού οι προσφορές που λαμβάνουν έχουν φύγει από…τα τζάμια. Η μακροπρόθεσμη εξέλιξη βασίζεται μάλλον σε ευχή που δεν είναι άλλη από το να υποτροπιάσουν τα προβλήματα στην εφοδιαστική αλυσίδα και να ξεφουσκώσει το κόστος σε κάποιο βαθμό.
Όπως και να έχει όμως, η αλλαγή πλάνου επενδύσεων έχει τρεις συνιστώσες: πρώτον, για μια μερίδα ατόμων βάζει τα πράγματα στον πάγο – οπότε και λειτουργεί αρνητικά στη δραστηριότητα, δεύτερον, σπρώχνει άλλη μερίδα ατόμων σε εναλλακτικές (πιο φθηνές) λύσεις, και τρίτον ασκεί πιέσεις σε ένα σημαντικό παράγοντα της αλυσίδας παραγωγής: τη γη. Η γη θα τραβήξει αρνητικές πιέσεις τουλάχιστον ισοδύναμες με την αύξηση στο κόστος κατασκευής έτσι ώστε η τελική τιμή πώλησης των οικιστικών και εμπορικών μονάδων να μην εκτροχιαστούν πάρα πολύ. Το τελικό αποτέλεσμα φυσικά δεν μπορεί να θεωρηθεί δεδομένο επειδή δεν υπάρχει κανένα στοιχείο που να καταδεικνύει αυτή τη στιγμή πως ο μέσος ιδιοκτήτης γης έχει και ανάγκη να πουλήσει.
Αντίθετα μάλιστα, όπως έχουμε τονίσει πρόσφατα σε διάφορες περιπτώσεις, οι πληθωριστικές τάσεις στην οικονομία καθιστούν τη γη ένα πολύ ασφαλές καταφύγιο, σε αντίθεση με το ρευστό που χάνει την αγοραστική του δύναμη (άρα κύριοι developers και γεράκια επενδυτές cash is no king), και να μην ξεχνάμε ότι υπάρχει πλεονάζουσα ρευστότητα στις τράπεζες η οποία κοστίζει και θα πρέπει να διοχετευτεί σε παραγωγικές επενδύσεις.
Άρα τα μέχρι τώρα δεδομένα συνηγορούν πως οι τιμές των ακινήτων θα έχουν ανοδική τάση στο επόμενο διάστημα, αλλά είναι δυνατό να δούμε παράλληλα μια αυξημένη αστάθεια στις τιμές αυτές.
