Του Ανδρέα Ανδρέου
Είδαμε πριν από λίγες μέρες δύο τρόπους που μπορεί να μετατρέψουμε την «κύρια κατοικία» μας σε μια πιο αποδοτική επένδυση, όταν νιώσουμε πως έφτασε η ώρα που πλέον δεν εξυπηρετεί απόλυτα τους σκοπούς για τους οποίους την αποκτήσαμε ή/ και δεν αποτελεί τη βέλτιστη επενδυτική επιλογή να την ενοικιάσουμε σε κάποιον άλλο που μπορεί να μπει στα δικά μας παπούτσια και να τη χρησιμοποιεί ως τέτοια.
Όπως είπαμε, αφού πρώτα αποχαρακτηριστεί σαν «κύρια κατοικία», μπορεί αφενός να μετατραπεί με πολύ χαμηλό κόστος σε ένα υποστατικό «κοινής συμβίωσης», όπως για παράδειγμα ενοικιαζόμενα δωμάτια με κοινόχρηστους χώρους, ή αφετέρου να ενοικιάζεται βραχυπρόθεσμα ως κατάλυμα διακοπών.
Είναι όμως αυτές οι επιλογές οι μόνες σαν ιδιοκτήτης της κατοικίας; Σίγουρα όχι. Υπάρχουν πολυάριθμες λύσεις νοουμένου ότι πάντα κινούνται στο πλαίσιο της νομιμότητας. Η νομιμότητα καθορίζεται τόσο από το πλέγμα νομοθεσιών, όσο και από τα τοπικά σχέδια ή/ και σχέδια ανάπτυξης στα οποία εμπίπτει το υποστατικό μας. Εκεί καθορίζονται οι επιτρεπόμενες χρήσεις και το πλαίσιο πλεύσης που σκοπό έχουν την αποτροπή της αναρχίας, της οχληρίας, της στέρησης των ανέσεων των περιοίκων κ.λπ. Ενόσω τηρούνται τα προαναφερθέντα, η όποια ελεύθερη σύμβαση μεταξύ μερών (θεωρητικά) μπορεί να ισχύσει.
Με την οικονομική κρίση του 2012 - 2013, αλλά και μετέπειτα κάποιοι εν δυνάμει αγοραστές κατοικιών ρωτούσαν αν μπορούσαν να ενοικιάσουν πρώτα μια κατοικία και στην πορεία να την αγοράσουν, αν τους άρεσε. Το «catch» σε αυτή την περίπτωση ήταν πως αν η απάντηση ήταν θετική, εννοούσαν πως τα ενοίκια τα οποία πλήρωναν μέχρι η ενοικίασή τους να μετατραπεί σε αγορά, να συνυπολογίζονταν ότι πληρώθηκαν έναντι του τιμήματος αγοράς. Μπορεί να ισχύσει κάτι τέτοιο; Όχι ακριβώς με αυτόν τον τρόπο, αλλά δείτε πιο κάτω.
Το «concept» του «rent-to-buy» δεν είναι καινούργιο ή πρωτόγνωρο στη διεθνή αγορά των ακινήτων. Αντίθετα σε χώρες όπως για παράδειγμα οι ΗΠΑ είναι ένα εξελιγμένο επενδυτικό προϊόν με πολλούς ενδιαφερόμενους και λίγους που το προσφέρουν. Είναι άλλη μια επιλογή των συμβαλλομένων μερών για να κάνουν μπίζνες.
Σκεφτείτε ένα νεαρό ζευγάρι που ζει σε μια πολιτεία των ΗΠΑ, το οποίο ακόμη δεν έχει δημιουργήσει ένα θετικό credit score που να είναι ικανό να του ανοίξει τις πόρτες σε χρηματοπιστωτικά ιδρύματα για να αποκτήσουν χρηματοδότηση για να αγοράσουν το σπίτι τους. Επιπλέον, δεν έχουν το 20% ή το 30% ή ακόμη και το 40% της προκαταβολής με ίδια μέσα που απαιτούν οι τράπεζες. Τι επιλογές έχουν; Εφόσον δεν είναι Κύπριοι για να ποντάρουν με ασφάλεια σε βοήθεια από τους γονείς και στα «ξημερώματα» από τον γάμο τους, οι μόνες εναλλακτικές επιλογές είναι πρώτον να ενοικιάζουν μέχρι να μπορέσουν να κάνουν το επόμενο βήμα, και δεύτερον να κάνουν μια συμφωνία ενοικίασης με δικαίωμα αγοράς.
Πώς λειτουργεί αυτή η επιλογή; Αφού βρουν το σπίτι που τους αρέσει και το οποίο προσφέρεται κάτω από ένα τέτοιο σχέδιο, υπογράφουν με τον ιδιοκτήτη ταυτόχρονα δύο παράλληλες συμφωνίες. Η πρώτη είναι η συμφωνία μίσθωσης για μια περίοδο – ας πούμε – 5 χρόνια με συμφωνημένο ενοίκιο. Το ενοίκιο είναι είτε αγοραίο οπότε 0% πηγαίνει έναντι του τιμήματος αγοράς, ή είναι ψηλότερο κατά ένα ποσοστό (ας πούμε 20%), οπότε το ποσοστό αυτό συσσωρεύεται για να συνυπολογιστεί έναντι του τιμήματος αγοράς (rent credit). Η δεύτερη συμφωνία είναι μια συμφωνία που τους δίνει το δικαίωμα (option) αγοράς. Βάσει αυτής της συμφωνίας προκαταβάλλουν στον ιδιοκτήτη ένα μη επιστρεπτέο ποσό το οποίο κυμαίνεται μεταξύ 1% και 5% του τιμήματος αγοράς. Ταυτόχρονα, καθορίζεται το τίμημα αγοράς. Το τίμημα αγοράς μπορεί είτε να κλειδώσει με απτό νούμερο και συνήθως είναι ένα υψηλότερο νούμερο από την τρέχουσα αγοραία του αξία, ή μπορεί να κλειδώσει ο τρόπος καθορισμού του, όπως για παράδειγμα να καθορίζεται πώς θα ισχύσει η αξία του κατά την λήξη της μίσθωσης (στο παράδειγμά μας στα πέντε χρόνια).
Ο ενοικιαστής του παραδείγματός μας έχει μια περίοδο πέντε χρόνια για να βελτιώσει το credit score του, να βελτιώσει τα οικονομικά του, ακόμη και να συσσωρεύσει ένα ποσό προκαταβολής. Στα πέντε χρόνια έχει να εξασφαλίσει δάνειο για να προβεί στην αγορά του σπιτιού που ενοικίαζε. Αν μέχρι τότε δεν μπορεί να εξασφαλίσει δάνειο, ή αν μετανιώσει, τότε χάνει το ποσό του option που προπλήρωσε και τα λεφτά που συσσώρευσε με το rent credit, και δεν έχει καμία άλλη υποχρέωση έναντι του ιδιοκτήτη.
Ο ιδιοκτήτης από την άλλη, παίρνει μπροστά το ποσό του δικαιώματος αγοράς, το οποίο δεν οφείλει να επιστρέψει και κατά τη διάρκεια της ενοικίασης εισπράττει το ενοίκιό του και μεταφέρει όλο το κόστος συντήρησης του κτηρίου στον ενοικιαστή, εφόσον ο ενοικιαστής είναι ο εν δυνάμει νέος ιδιοκτήτης. Αν ο ενοικιαστής εξασκήσει το δικαίωμα στο τέλος της περιόδου ενοικίασης, τότε ο ιδιοκτήτης «χάνει» το σπίτι, αν όμως ο ενοικιαστής δεν εξασκήσει το δικαίωμα, τότε του μένουν τα ενοίκια, τα χρήματα του δικαιώματος αγοράς, τα συσσωρευμένα χρήματα της πίστωσης ενοικίου που θα πήγαιναν σαν προκαταβολή έναντι του τιμήματος αγοράς και φυσικά το σπίτι.
Είναι μια επιλογή που θεωρητικά έχει δύο κερδισμένους, είναι δηλαδή win-win. Ο βαθμός κέρδους και το ποιος κερδίζει περισσότερο έχει να κάνει με την πορεία της αγοράς κατά την περίοδο της μίσθωσης, τους όρους και τις υποσημειώσεις των δύο συμβολαίων και τις προσωπικές περιστάσεις των συμβαλλομένων. Το πιο πάνω διαφέρει ουσιαστικά αν αντί συμφωνία δικαιώματος αγοράς, υπογραφτεί συμφωνία μελλοντικής αγοράς. Η πρώτη δίνει δικαίωμα που μπορεί να μην εξασκηθεί, η δεύτερη δίνει υποχρέωση αγοράς και έχει τις ανάλογες συνέπειες. Μία παράλλαξη αυτής της τεχνικής που περιέγραψα πιο πάνω είχα εισηγηθεί από τον Μάρτιο του 2013 για να δοθεί ένα πραγματικό πλέγμα προστασίας της πρώτης κατοικίας σε περιπτώσεις κόκκινων δανείων. Είμαστε στο 2021…
