Του Ανδρέα Ανδρέου
Το ενδιαφέρον για το τι μέλλει γενέσθαι με τους «πύργους» – όπως μονολεκτικά αποκαλούνται οι πολυώροφες αναπτύξεις – φαίνεται να είναι αντιστρόφως ανάλογο με τη δυνατότητα αυτών που το εκδηλώνουν να αγοράσουν σε τέτοιες αναπτύξεις. Το μόνο βέβαιο είναι πως θα συνεχίσει να αποτελεί άπιαστο όνειρο η απόκτηση ενός διαμερίσματος σε κάποιο πύργο αν το όνειρο έχει ζωγραφισμένη μια ελεύθερη πτώση τιμών σε επίπεδο – δάπεδο που να θεωρείται πραγματική εναλλακτική ευκαιρία. Γιατί όμως δεν θα συμβεί αυτό. Πριν δούμε γιατί δεν θα συμβεί αυτό, ας δούμε πρώτα τη λογική αυτού του ονείρου ή ευσεβοποθισμού. Η λογική λοιπόν είναι πολύ απλή και εδράζεται στο ότι αφού τώρα δεν θα έρχονται οι ξένοι για να πάρουν διαβατήρια, όλα θα μείνουν απούλητα και άρα οι developers θα μας παρακαλούν να τα αγοράσουμε. Η πίεση θα κάνει τις τιμές χώμα και άρα θα μπορέσουμε κι εμείς να αγοράσουμε.
Ας δούμε τώρα τους λόγους που δεν θα συμβεί αυτό. Το πρώτο δεδομένο είναι πως ενόψει της κατάργησης του επενδυτικού προγράμματος, οι περισσότερες (αν όχι όλες) από τις φερόμενες αναπτύξεις οι οποίες δεν έχουν αρχίσει να κατασκευάζονται, δεν θα προχωρήσουν. Η περίπτωση να προχωρήσουν είναι αν αλλάξει το μοντέλο ανάπτυξης τους και αντί αυτού που προσδοκούσαν να γίνουν, ανασχεδιαστούν σε κάτι άλλο. Το «κάτι άλλο» μπορεί να είναι για παράδειγμα μια πιο προσιτή οικιστική λύση, μια τουριστική λύση ή μια γραφειακή χρήση. Το τι, το πότε, το σε ποια κλίμακα, το πώς κλπ, θα κριθούν όταν ξεκαθαρίσει το σκηνικό με την πανδημία και εξασφαλιστεί ο τρόπος χρηματοδότησης. Όσες περιπτώσεις κενών τεμαχίων δεν πετύχουν να αναπροσαρμοστούν στο νέο μεταβαλλόμενο, ρευστό περιβάλλον και τυγχάνει να έχουν χρηματοδοτικές πιέσεις, είναι πλέον γνωστό ποια πορεία θα ακολουθήσουν. Σε αυτή την κατηγορία ενδεχομένως να υπάρχουν και οι περιπτώσεις κενών τεμαχίων με αδειοδοτημένες αναπτύξεις και με κάποιο ποσοστό πωλήσεων από τα σχέδια. Το ποσοστό των πωλήσεων θα κρίνει αν θα κατασκευαστούν όπως ήταν το αρχικό πλάνο ή αν θα ακυρωθούν.
Οι ακυρωμένες πωλήσεις θα πρέπει να μεταφερθούν αλλού σε άλλες αναπτύξεις που κατασκευάζονται, με τρόπο ώστε αφενός οι αγοραστές να μένουν ικανοποιημένοι και αφετέρου οι αιτήσεις πολιτογράφησης που ήδη τρέχουν να μην επηρεάζονται δυσμενώς από αυτόν τον παράγοντα. Οι ακυρώσεις συνήθως επιφέρουν και την εφαρμογή τιμωρητικών ρητρών, άρα χρειάζεται προσοχή από όλους και ιδιαίτερα από αυτούς που εξετάζουν αιτήσεις πολιτογράφησης. Τα επενδυτικά κριτήρια δεν πρέπει να αλλοιωθούν. Από εκεί και πέρα, θα πρέπει οι developers να μετρήσουν συλλογικά τα κουκιά τους και να συνεργαστούν για αμοιβαίο όφελος. Αφού δεν θα προχωρήσουν κάποιες δεκάδες μεγάλων αναπτύξεων, σημαίνει πως αρκετές εκατοντάδες οικιστικών μονάδων δεν θα κατασκευαστούν. Άρα μειώνεται η εν δυνάμει προσφορά. Οι πλείστες των υπό κατασκευή πολυώροφων αναπτύξεων είναι πουλημένες σε ποσοστό με εύρος διακύμανσης από 40% μέχρι 70%. Δεδομένου ότι το επενδυτικό πρόγραμμα απαιτούσε την καταβολή του μεγαλύτερου ποσοστού του τιμήματος αγοράς με τη σύναψη της συμφωνίας αγοράς, αυτές οι αναπτύξεις όχι μόνο δεν έχουν πρόβλημα, αλλά είναι σε μεγάλο ποσοστό αυτοχρηματοδοτούμενες.
Η απουσία ή η ανεπαίσθητη παρουσία τραπεζών στην εξίσωση σχεδόν εξασφαλίζει την απρόσκοπτη αποπεράτωσή τους. Θα πρέπει φυσικά να δουν τι γίνεται με τις πωλήσεις από εδώ και πέρα. Τέλος έχουμε αυτούς τους πύργους που κατασκευάστηκαν. Αυτοί μπορεί να θεωρηθεί ότι είναι από 80% μέχρι 100% πουλημένοι ή υπό ιδιόκτητη διαχείριση πολλές φορές άνευ χρηματοδότησης και άρα δεν νιώθουν καμία πίεση υπό τις παρούσες συνθήκες. Από τα πιο πάνω μπορεί να εξαχθεί και το συμπέρασμα ότι όσοι ασχολήθηκαν με αυτό το επιχειρηματικό τόλμημα και έκαναν συνετή διαχείριση των κερδών τους, τότε δεν νιώθουν δυσβάσταχτες οικονομικές πιέσεις. Αν όμως διοχέτευαν τα κέρδη τους σε νέο τόλμημα πριν τελειώσει το προηγούμενο, τότε η κατάσταση τους είναι κάπως διαφορετική. Τι θα γίνει με τις μονάδες που είναι απούλητες. Ξένοι επενδυτές πάντα θα υπάρχουν. Απλά εμείς ελκύσαμε κάποιους τους οποίους δεν έπρεπε. Όταν καθαρίσει το σκηνικό με την πανδημία θα πρέπει να βγούμε προς τα έξω και να φέρουμε άτομα τα οποία είναι σε θέση να εκτιμήσουν τι ζωή μπορεί έχουν επενδύοντας στην χώρα μας.
Οι δε πωλητές θα πρέπει να ξανακάνουν τα μαθηματικά τους ελλείψει του επενδυτικού προγράμματος και να αναθεωρήσουν τις τιμές τους προς τα κάτω αναγνωρίζοντας πως οι κατασκευασμένες τιμές και τα υπερκέρδη είναι παρελθόν. Από την άλλη, οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές θα πρέπει να αναγνωρίσουν ότι υπάρχουν όρια στις μειώσεις που καθορίζονται από παράγοντες όπως το κόστος, αλλά και τη δύναμη του πωλητή εντός της αγοράς που δραστηριοποιείται. Από την άλλη, υπάρχει και η λύση της ενοικίασης – είτε σε βραχυπρόθεσμη ή μακροπρόθεσμη βάση. Όλα είναι αλληλένδετα με το ποια μορφή θα πάρει η αγορά μας αφού εκτονωθεί το πρόβλημα της πανδημίας. Εκείνο που πρέπει να μπει στο μικροσκόπιο δεν είναι οι πύργοι αλλά όλες αυτές οι δευτεροκλασάτες αναπτύξεις στην ευρύτερη περιφέρεια που προσπαθούσαν να έλξουν αίγλη και να δράξουν οφέλη από την κατηγορία των πύργων. Εκεί η ιστορία μπορεί να είναι διαφορετική. Και γνώμη μου εκεί να ονειρεύεστε πιο ελεύθερα.
