Του Ανδρέα Ανδρέου
Έχουμε πρόσβαση σε καθαρή πληροφόρηση σε ό,τι αφορά τις συναλλαγές και την κατάσταση στην κτηματαγορά
Όσοι με παρακολουθείτε ξέρετε πως για χρόνια τώρα η άποψή μου είναι πως, όχι. Τα στοιχεία που δημοσιεύονται και όπως δημοσιεύονται τόσο από το Κτηματολόγιο, όσο και από τη Στατιστική Υπηρεσία, αλλά και από άλλες υπηρεσίες, δεν επιτρέπουν σε αυτούς που ασχολούμαστε να προβαίνουμε σε λεπτομερείς αναλύσεις για το πώς κινείται η κτηματαγορά ανά κάθε χρονική περίοδο. Ο κυριότερος λόγος είναι πως οι πληροφορίες δεδομένων είναι πολύ γενικές και άρα η απουσία λεπτομέρειας μπορεί εύκολα να οδηγήσει – δεν θα πω σε λάθος συμπεράσματα – αλλά θα πω, σε θολή εικόνα.
Όμως αυτά έχουμε, αυτά αναλύουμε. Καλύτερη είναι μια κάπως θολή εικόνα παρά καμία εικόνα και ευελπιστούμε πως οι αρμόδιοι που μας βλέπουν θα μας δώσουν σύντομα πρόσβαση σε λεπτομερέστερη πληροφόρηση η οποία υπάρχει και είναι κρίμα να μην τυγχάνει επεξεργασίας.
Είδαμε προχθές πώς κινήθηκε ο φετινός Μάρτιος σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του 2020 και του 2019, τονίζοντας την ανάγκη να μην δίνεται τόση σημασία στον Μάρτιο του 2020 επειδή πέρσι μπήκε το lockdown και υπήρχε στάση δραστηριότητας για παρατεταμένο διάστημα. Αναπόφευκτα, η ίδια τακτική θα πρέπει να ακολουθηθεί και για τους υπόλοιπους μήνες του χρόνου. Και αφού ξεκαθαρίσαμε τα πιο πάνω, σήμερα πάμε να δούμε το πρώτο τρίμηνο του έτους.
Το πρώτο τρίμηνο του 2021 έκλεισε καταγράφοντας 3.317 συναλλαγές σε παγκύπρια βάση. Το αντίστοιχο τρίμηνο του 2020 σημειώθηκαν 2.701 συναλλαγές, ενώ το 2019 κατέγραψε 3.365 συναλλαγές. Σε επίπεδο αριθμού συναλλαγών λοιπόν η μέχρι τώρα πορεία του 2021 βρίσκεται πολύ κοντά σε αυτήν του 2019, ενώ είναι πολύ καλύτερη από αυτήν του 2020 αφού όπως είπαμε ο περσινός Μάρτιος πλήγηκε από το lockdown.
Και έχουμε μετά την άλλη παράμετρο. Αυτή της λεγόμενης «αξίας συναλλαγών» ή «όγκου συναλλαγών», όπου για τους σκοπούς της παρούσας ανάλυσης απλά ορίζεται ως ο μέσος όρος μεταξύ των δηλωνόμενων τιμών πώλησης και των αντίστοιχων εκτιμήσεων του Κτηματολογίου για σκοπούς είσπραξης μεταβιβαστικών τελών. Δεν χρειάζεται καμία νέα συζήτηση για τα υπέρ και τα κατά αυτής της παραμέτρου αφού τα καλύψαμε επανειλημμένα στο παρελθόν, οπότε συνεχίζουμε.
Το πρώτο τρίμηνο του 2021 αντάλλαξαν χέρια ακίνητα συνολικής αξίας περίπου €553 εκ., την ίδια περίοδο του 2020 το ποσό ανερχόταν στα €556 εκ., ενώ το 2019 ανερχόταν στα €825 εκ. Επομένως, βλέπουμε μια ξεκάθαρη πορεία μείωσης του όγκου συναλλαγών παρά το γεγονός ότι ο αριθμός συναλλαγών αυξήθηκε από πέρσι. Αυτό μπορεί να σημαίνει πολλά πράγματα, όπως ότι οι επενδυτές αγοράζουν κατά μέσο όρο ακίνητα μικρότερης αξίας, οι τράπεζες προχωρούν σε μικρότερες και λιγότερες αναδιαρθρώσεις, αλλά εύκολα μπορεί και να σημαίνει πως οι τράπεζες είναι οι κυριότεροι παίχτες και οι επενδυτές πολύ πιο λίγοι. Αυτό που σε καμία περίπτωση ΔΕΝ μπορούμε να ισχυριστούμε στη βάση αυτών των στοιχείων είναι πως επειδή ο όγκος συναλλαγών μειώθηκε κατά 33% από το πρώτο τρίμηνο του 2019 στο πρώτο τρίμηνο του 2021 είναι πως και οι αξίες των ακινήτων εν γένει μειώθηκε κατά αυτό το ποσοστό. Αυτού του είδους η ανάλυση δεν κοιτάζει κανένα από τους τμηματικούς κλάδους της κτηματαγοράς, τι αντιστάσεις και τι χαρακτηριστικά μπορεί να έχει, ποια η προσφορά και ποια η ζήτηση κλπ. Άρα άλλο το ένα και άλλο το άλλο. Αυτό που μπορεί να μας δώσει αυτή η ανάλυση είναι το γενικότερο λεγόμενο «market sentiment» το οποίο μπορεί να παίξει ουσιαστικό ρόλο στην μετέπειτα πορεία της αγοράς.
Πάμε τώρα να δούμε πώς κινήθηκαν οι επαρχίες μέσα στην πιο πάνω γενική εικόνα του τριμήνου.
Η Λευκωσία φέτος μέχρι τώρα κατέγραψε 1.201 συναλλαγές συνολικής αξίας περίπου €185 εκ. που μεταφράζεται σε 33,5% του συνολικού όγκου. Το πρώτο τρίμηνο του 2020 είχε καταγράψει 777 συναλλαγές συνολικής αξίας σχεδόν €154 εκ. (ποσοστό 27,7% του συνολικού όγκου), ενώ το 2019 κατέγραψε 943 συναλλαγές συνολικής αξίας σχεδόν €236 εκ. (ποσοστό 28,6% του συνολικού όγκου).
Η Λεμεσός φέτος μέχρι τώρα κατέγραψε 840 συναλλαγές συνολικής αξίας περίπου €173 εκ. που μεταφράζεται σε 31,3% του συνολικού όγκου. Το πρώτο τρίμηνο του 2020 είχε καταγράψει 732 συναλλαγές συνολικής αξίας σχεδόν €177 εκ. (ποσοστό 31,8% του συνολικού όγκου), ενώ το 2019 κατέγραψε 912 συναλλαγές συνολικής αξίας σχεδόν €279 εκ. (ποσοστό 33,8% του συνολικού όγκου).
Η Λάρνακα φέτος μέχρι τώρα κατέγραψε 574 συναλλαγές συνολικής αξίας περίπου €74 εκ. που μεταφράζεται σε 13,4% του συνολικού όγκου. Το πρώτο τρίμηνο του 2020 είχε καταγράψει 504 συναλλαγές συνολικής αξίας σχεδόν €73 εκ. (ποσοστό 13,1% του συνολικού όγκου), ενώ το 2019 κατέγραψε 626 συναλλαγές συνολικής αξίας σχεδόν €107 εκ. (ποσοστό 13% του συνολικού όγκου).
Η Αμμόχωστος φέτος μέχρι τώρα κατέγραψε 191 συναλλαγές συνολικής αξίας περίπου €29 εκ. που μεταφράζεται σε 5,2% του συνολικού όγκου. Το πρώτο τρίμηνο του 2020 είχε καταγράψει 166 συναλλαγές συνολικής αξίας σχεδόν €25 εκ. (ποσοστό 4,5% του συνολικού όγκου), ενώ το 2019 κατέγραψε 165 συναλλαγές συνολικής αξίας σχεδόν €31 εκ. (ποσοστό 3,8% του συνολικού όγκου).
Η Πάφος φέτος μέχρι τώρα κατέγραψε 511 συναλλαγές συνολικής αξίας περίπου €94 εκ. που μεταφράζεται σε 17% του συνολικού όγκου. Το πρώτο τρίμηνο του 2020 είχε καταγράψει 522 συναλλαγές συνολικής αξίας σχεδόν €129 εκ. (ποσοστό 23,2% του συνολικού όγκου), ενώ το 2019 κατέγραψε 719 συναλλαγές συνολικής αξίας σχεδόν €175 εκ. (ποσοστό 21,2% του συνολικού όγκου).
Από τα πιο πάνω στοιχεία εξάγεται το συμπέρασμα πως Λευκωσία και Λεμεσός οδηγούν, όπως άλλωστε πάντα, την κούρσα των συναλλαγών, με την Λευκωσία να έχει μίαν εξελικτική υπεροχή έναντι της Λεμεσού. Από τις υπόλοιπες παραλιακές πόλεις η Αμμόχωστος είναι αυτή που παρουσιάζει καλύτερη εικόνα εξέλιξης με τη Λάρνακα να ακολουθεί σε αυτή την εικόνα. Η Πάφος σε αυτό τον τομέα φαίνεται να έχει πληγεί το περισσότερο.
Σε επίπεδο όγκου συναλλαγών η Λεμεσός είναι η μεγαλύτερη χαμένη αφού σε σχέση με το μομέντουμ που είχε το 2019, μέσα σε δύο χρόνια απώλεσε τουλάχιστον €200 εκ. σε πωλήσεις που δεν έγιναν.
Η Λευκωσία με την ίδια λογική απώλεσε σχεδόν €130 εκ. σε πωλήσεις που δεν έγιναν. Ακολουθεί η Πάφος με σχεδόν την ίδια απώλεια με τη Λευκωσία, όπου η απώλεια σχεδόν €127 εκ. δεδομένου και του μεγέθους της είναι σοβαρή. Η Λάρνακα απώλεσε περίπου €67 εκ. από πωλήσεις που δεν έγιναν και τέλος η Αμμόχωστος απώλεσε €8 εκ.
Ο μέχρι τώρα λογαριασμός από την απώλεια στους τζίρους της κτηματαγοράς λόγω της πανδημίας και της κατάργησης του ΚΕΠ ξεπερνά τα €530 εκ. μέσα σε μια περίοδο 15 μηνών. Αυτό φιλτράρεται στην υπόλοιπη οικονομία με τη συρρίκνωση του τομέα να έχει πολλαπλασιαστικό επηρεασμό στην υπόλοιπη οικονομία. Άρα η κατάσταση δεν είναι αστεία.
