Του Ανδρέα Ανδρέου
Το 2021 θα χαρακτηρίζεται από τεράστιο βαθμό αβεβαιότητας και αυτό το γεγονός θα επιφέρει διαρθρωτικές αλλαγές σε πολλούς τομείς της οικονομίας και δη στην αγορά ακινήτων. Είμαστε σε μια χρονική συγκυρία όπου είναι διάχυτη στην ατμόσφαιρα η απορία για το τι θα γίνει με τα ακίνητα από εδώ και πέρα. Θα υπάρξει απλά μια διόρθωση τιμών ή πάμε για το κραχ του αιώνα Κατ’ αρχήν, η πηγή της απορίας από μόνη της έχει ενδιαφέρον επειδή διαφορετικά ενδεχομένως να είναι τα όποια συμπεράσματα αν η απορία στην πλειοψηφία της πηγάζει από πραγματικό επενδυτικό ενδιαφέρον και διαφορετικά αν τίθεται περισσότερο ακαδημαϊκά ή για κουτσομπολιό. Είναι με άλλα λόγια ένα δυνατό τεκμήριο που καθορίζει τη ζήτηση, αλλά και την προσφορά. Αυτοί που πιστεύουν ότι επίκειται κραχ, στηρίζονται στο επιχείρημα ότι ένα τσουνάμι ακολουθεί μια ισχυρή σεισμική δόνηση. Και η ισχυρή σεισμική δόνηση του 2020 είναι το γενικό lockdown, το οποίο ακολούθησαν και ακολουθούν ισχυροί μετασεισμοί:τα τμηματικά lockdown τα οποία προς το παρόν μας φέρνουν στο τέλος της χρονιάς.
Άρα το 2021 αναμένεται ένα τσουνάμι το οποίο θα φέρει τα πάνω, κάτω. Αυτοί που περιμένουν μια πιο ήπια πτώση στηρίζουν την άποψη τους στην ανάκαμψη της αγοράς μετά το 2013, αλλά και στην απόδοση της κατά τη διαδρομή του 2020. Δηλαδή, ανατρέχουν στην ιστορική πορεία και βλέπουν ανάλογη πορεία ανάρρωσης εντός του 2021. Μπορεί να λέμε ότι το 2020 τα είδαμε όλα. Εγώ προσωπικά δεν τολμώ να πω κάτι τέτοιο επειδή ακόμα έχουμε 19 μέρες μέχρι το τέλος αυτής της χρονιάς και μέχρι τότε, είναι εξαιρετικά πιθανόν να δούμε πιο μεγάλο πάτο από αυτόν που φαινομενικά βλέπουμε. Ένα παράδειγμα είναι – ας πούμε – το ενδεχόμενο μη ψήφισης του κρατικού προϋπολογισμού. Άρα ακόμα δεν έχουμε πλήρη εικόνα των συνθηκών υπό τις οποίες έρχεται η νέα χρονιά. Προσωπική μου άποψη είναι πως το 2021 θα χαρακτηρίζεται από τεράστιο βαθμό αβεβαιότητας και αυτό το γεγονός θα επιφέρει διαρθρωτικές αλλαγές σε πολλούς τομείς της οικονομίας και δη στην αγορά ακινήτων.
Για παράδειγμα, δεν θα αρκεί πλέον να λέμε ότι τα ακίνητα αποδίδουν ψηλές εισοδηματικές αποδόσεις στους επενδυτές και άρα είναι ίσως η πιο προτιμητέα επενδυτική επιλογή. Δηλαδή, δεν θα μπορούμε a priori να θεωρούμε αυτές τις αποδόσεις δεδομένες. Αυτό είναι μια διαφορετική προσέγγιση από την πεπατημένη, η οποία θέλει τις αξίες αγοράς να κινούνται αντιστρόφως ανάλογα με τις αξίες ενοικίων σε περιόδους ύφεσης και οικονομικής ευφορίας. Όταν υπάρχει ύφεση είναι αναμενόμενο η ζήτηση για αγορά να μειώνεται, οπότε να πέφτουν οι τιμές αφού επικρατεί και υπερπροσφορά, ενώ η ζήτηση για ενοίκια να αυξάνεται με συνεπακόλουθη αύξηση των ενοικίων. Αυτό το φαινόμενο αυξάνει τις αποδόσεις των ακινήτων αφού έχουμε ψηλότερα ενοίκια σε χαμηλότερες τιμές επένδυσης, γεγονός που σηματοδοτεί την ενθάρρυνση στις επενδύσεις και έτσι λειτουργεί ο κύκλος ώσπου να πάμε στο αντίθετο φάσμα της αγοράς: χαμηλά ενοίκια, χαμηλές αποδόσεις, μεγάλο κόστος κτίσης, έξοδος από την επένδυση με πώληση ακινήτων και πτώση τιμών. Σήμερα λοιπόν η «φυσική» ροή του κύκλου διαταράσσεται.
Αφενός βλέπουμε την προσφορά η οποία έχει τα εξής χαρακτηριστικά: πρώτον, υπάρχει η κατηγορία των πολυτελών αναπτύξεων η οποία πλέον είναι εκτεθειμένη με τον τερματισμό του επενδυτικού προγράμματος, η οποία όμως δεν με ανησυχεί. Δεύτερον, έχουμε τις απούλητες νεόδμητες αναπτύξεις οι οποίες στερούνται υπόβαθρου ζήτησης κυρίως λόγω των ψηλών τιμών πώλησης. Και να δεχτούμε το αυτονόητο ότι σημαντικός παράγοντας καθορισμού των τιμών είναι το κατασκευαστικό κόστος, εντούτοις δεν μπορούμε να παραβλέψουμε τους παράγοντες κόστους γης και κέρδους οι οποίοι είναι σε αδικαιολόγητα ψηλά επίπεδα και με έντονο γεωγραφικό στίγμα όπου το φαινόμενο είναι ιδιαίτερα έντονο στις παραλιακές πόλεις. Τρίτον, έχουμε το στοκ των τραπεζών από αναδιαρθρώσεις και επιπλέον από εκποιήσεις. Η ανάλωση πολύτιμου χρόνου κατά τα τελευταία χρόνια χωρίς να γίνει ιδιαίτερα συνετή διαχείριση έχει στενέψει τα περιθώρια σε τέτοιο βαθμό που πλέον η μαζική πώληση στοιχείων να αποτελεί βεβαιότητα. Αν βάλουμε και στην εξίσωση την προδιαγραφόμενη αύξηση στις ΜΕΧ, τότε τα πράγματα γίνονται ακόμη πιο σοβαρά. Από πλευράς ζήτησης, έχουμε αντικρουόμενες δυνάμεις. Από τη μια έχουμε κόσμο με υπέρμετρη ρευστότητα και χωρίς πραγματικές επενδυτικές επιλογές πέρα από τα ακίνητα.
Από την άλλη, η αυξημένη αβεβαιότητα σε πολιτικό, οικονομικό και κοινωνικό επίπεδο είναι ανασταλτικός παράγοντας στο να πραγματοποιηθούν επενδύσεις. Επιπλέον, έχουμε το φαινόμενο της παράλληλης μείωσης της ζήτησης για ενοίκια. Αυτό προκύπτει από πολλούς παράγοντες, οι σημαντικότεροι των οποίων είναι η εξ αποστάσεως εκπαίδευση στα πανεπιστήμια, η αβεβαιότητα στην αγορά εργασίας, το τεράστιο πλήγμα στο εμπόριο και το θανατηφόρο πλήγμα στην εστίαση. Όλα τα πιο πάνω ζωγραφίζουν μια μαύρη και άραχνη εικόνα για το άμεσο μέλλον της αγοράς ακινήτων. Όμως και πάλι, αυτό δεν είναι απόλυτο επειδή υπάρχουν κάποια «αν» που αν επισυμβούν θα μπορούσε τα πράγματα να εξελιχθούν πολύ διαφορετικά. Το άμεσο είναι η ψήφιση του κρατικού προϋπολογισμού έτσι ώστε το 2021 να ξεκινήσει σωστά από αυτή την πλευρά. Αν δεν περάσει, η ζημιά θα είναι έως και μόνιμη για πολλά χρόνια. Παράλληλα, θα πρέπει με τον ένα ή τον άλλο τρόπο η σύγκρουση των δύο ανεξάρτητων θεσμών να τερματιστεί.
Δεν μπορεί αυτό το πανηγύρι να συνεχιστεί και να συνεχίσει να εκθέτει την χώρα μας. Το δεύτερο είναι οι εμβολιασμοί εναντίον του κορωνοϊού. Αυτοί θα επιτρέψουν την επιστροφή στην κανονικότητα ανοίγοντας την χώρα μας τόσο εντός όσο και εκτός. Όσοι φοβούνται ότι θα τους αλλάξει το DNA τους και αντί γλυκό νερό θα πίνουν νερό της θάλασσας, ας μην εμβολιαστούν. Όμως αυτό το όπλο εναντίον του κορωνοϊού θα επαναφέρει την οικονομία και την κοινωνία σε πλήρη ελεύθερη λειτουργία που είναι αυτό που μας έλειψε. Το τρίτο είναι να βρεθούν οι τρόποι ενδιάμεσης στήριξης της αγοράς ακινήτων, τουλάχιστον για ένα τρίμηνο. Το καλύτερο άμεσο μέτρο είναι φορολογικής φύσεως. Θα πρέπει το κράτος να επικαλεστεί έκτακτη ανάγκη και να μειώσει τον φόρο κεφαλαιουχικού κέρδους από 20% σε 5% για επενδύσεις που γίνονται εντός του πρώτου τριμήνου και θα εφαρμόζεται κατά την πρώτη πώληση στο μέλλον – κάτι που δεν θέλει έγκριση από τις Βρυξέλλες – αλλά να εξεταστεί και το ενδεχόμενο σταδιακής καταβολής του ΦΠΑ όπου εφαρμόζεται σε ορίζοντα πενταετίας για συναλλαγές που θα γίνουν το πρώτο εξάμηνο του έτους – κάτι που ίσως θα θέλει έγκριση από την ΕΕ.
