Του Ανδρέα Ανδρέου
Όπως και παντού, έτσι και στα ακίνητα, υπάρχουν ορολογίες και έννοιες που χρησιμοποιούμε συχνά στην καθημερινότητα μας, που όμως αρκετοί έχουν συγχυσμένες στο μυαλό τους, με αποτέλεσμα να προκαλούν αχρείαστο άγχος στους ιδίους ή ακόμη και διαπληκτισμούς με άλλους. Παρόλο που δεν προτίθεμαι να παραθέσω ένα γλωσσάρι ακίνητης ιδιοκτησίας, καθώς αυτό είναι ένα βιβλίο από μόνο του, θα αρχίσω να παραθέτω σε μια τυχαία σειρά από άρθρα μερικές από αυτές τις έννοιες όσο πιο συνοπτικά γίνεται χωρίς να δίνω – αναλόγως περίπτωσης – την πλήρη κτηματολογική, κτηματική, νομική, οικονομική ή άλλη ερμηνεία. Ως αρχή σήμερα θα δούμε ποια είναι η διαφορά μεταξύ κοινού και αποκλειστικού δικαιώματος χρήσης. Οποιαδήποτε οικοδομή ή συγκρότημα αποτελείται από τουλάχιστον πέντε μονάδες (π.χ. διαμερίσματα, γραφεία, καταστήματα, κατοικίες κλπ) θεωρείται κοινόκτητη. Οποιαδήποτε οικοδομή ή συγκρότημα αποτελείται από δύο μέχρι τέσσερις μονάδες μπορούν να ενταχθούν στην κατηγορία των κοινόκτητων κατά την κρίση του Διευθυντή του Κτηματολογίου μετά από σχετικό αίτημα των ενδιαφερομένων μερών.
Με τον όρο κοινόκτητη οικοδομή εννοούμε ότι οι ιδιοκτήτες των μονάδων έχουν κατά αναλογία μερίδιο επί της ιδιοκτησίας της γης πάνω στην οποία είναι κτισμένη η οικοδομή ή το συγκρότημα. Στο ακραίο σενάριο όπου η οικοδομή κατεδαφίζεται ο κάθε ιδιοκτήτης μονάδας γνωρίζει εκ των προτέρων τι μερίδιο του αναλογεί στο κενωθέν τεμάχιο. Σε όλες τις περιπτώσεις το ποσοστό κοινοκτημοσύνης καθορίζει το ύψος των δικαιωμάτων και των υποχρεώσεων του έναντι του συνόλου.
Γενικά τα μερίδια κοινοκτημοσύνης καθορίζονται από τον αρχικό ιδιοκτήτη (π.χ. developer). Όμως επειδή παλαιότερα αυτό δεν συνέβαινε κατά κόρον με αποτέλεσμα να επικρατεί μπάχαλο, το θέμα τακτοποιήθηκε νομοθετικά το 1993. Έτσι για οικοδομές που είχαν εξασφαλίσει άδεια οικοδομής πριν το 1993 και δεν καθόριζαν τα ποσοστά ιδιοκτησίας των ιδιοκτητών, αυτά καθορίστηκαν σύμφωνα με τις τιμές των μονάδων επί του συνόλου της οικοδομής κατά την Γενική Εκτίμηση της 1ης Ιανουαρίου 1980. Για οικοδομές που εξασφάλισαν άδεια οικοδομής από το 1993 και έκτοτε τα ποσοστά ιδιοκτησίας επί του συνόλου καθορίζονται από τον αρχικό ιδιοκτήτη.
Δύο απλά παραδείγματα που παραθέτουν τη λογική πίσω από το ποσοστό κοινοκτημοσύνης είναι τα ακόλουθα:
Ας υποθέσουμε ότι έχουμε ένα συγκρότημα το οποίο ανεγέρθηκε πριν από πέντε χρόνια. Αποτελείται από δέκα διαμερίσματα ίσης αξίας προ πενταετίας €100.000 το κάθε ένα. Η συνολική αρχική αξία της οικοδομής ήταν €1εκ. Άρα η κάθε μονάδα έχει το 10% της αξίας του συνόλου και αυτό το 10% μεταφράστηκε έκτοτε σε 10% μερίδιο επί της κοινόκτητης ιδιοκτησίας για την κάθε μονάδα. Το κάθε ποσοστό παραμένει «κλειδωμένο» στο διηνεκές.
Στο άλλο παράδειγμα, ας υποθέσουμε ότι έχουμε ένα διώροφο κτήριο το οποίο ανεγέρθηκε το 1990. Αποτελείται από ένα κατάστημα στο ισόγειο και δύο πανομοιότυπα διαμερίσματα στον όροφο. Το κατάστημα είχε αξία κατά την 1η Ιανουαρίου 1980 €20.000 ενώ το κάθε διαμέρισμα είχε αξία κατά την ίδια ημερομηνία €5.000. Η συνολική αξία της οικοδομής ήταν €30.000. Τότε το κατάστημα απέκτησε έχει μερίδιο 2 προς 3 ή 66,67% επί του οικοπέδου, ενώ το κάθε διαμέρισμα από 1 προς 6 ή περίπου 16,67% επί του οικοπέδου.
Τώρα που θέσαμε το ευρύτερο πλαίσιο, ας δούμε τις διαφορές μεταξύ κοινού και αποκλειστικού δικαιώματος χρήσης. Σε μια κοινόκτητη οικοδομή συνυπάρχουν λοιπόν τα ακόλουθα αναγκαία στοιχεία:
Πρώτον, αποκλειστική ιδιοκτησία μονάδων (όπως για παράδειγμα οι «τέσσερις τοίχοι» του διαμερίσματος σας) και δεύτερον, η αποκλειστική συνιδιοκτησία των κοινόκτητων χώρων. Από εκεί και πέρα, για την ομαλή λειτουργία της οικοδομής είναι αναγκαίο να υπάρχουν κάποιοι κοινόχρηστοι χώροι. Σαν τέτοιοι αναφέρονται παραδειγματικά, οι διάδρομοι, οι σκάλες, οι ανελκυστήρες, ο περιβάλλοντας χώρος της αυλής με την περίφραξη, η ταράτσα κλπ. Αυτοί οι χώροι ανήκουν ιδιοκτησιακά σε όλους, αλλά και χρησιμοποιούνται από όλους τους ιδιοκτήτες ή/ και ενοίκους τους. Το ποσοστό ιδιοκτησίας επί των κοινόκτητων χώρων, δεν θέτει περιορισμούς χρήσης των κοινοχρήστων. Αν δηλαδή εγώ έχω ποσοστό 10% στη συνιδιοκτησία, δεν σημαίνει ότι νομιμοποιούμαι να απαιτώ μείωση των υποχρεώσεων μου έναντι των συντηρήσεων και εξόδων γενικά αν η χρήση που κάνω των κοινοχρήστων μπορεί να μετρηθεί ως κάτω του 10% της ολικής χρήσης. Επίσης αν εγώ προβαίνω σε χρήση των κοινοχρήστων πέραν του 10%, δεν νομιμοποιούνται οι υπόλοιποι να μου θέσουν φραγμούς ή όρια στην χρήση αυτή. Φυσικά στην κάθε περίπτωση εννοείται ότι δεν καταστρατηγώ με οποιονδήποτε τρόπο τους κανονισμούς που έχει κάθε νόμιμο δικαίωμα να θέτει η διαχειριστική επιτροπή.
Πέραν των κοινόχρηστων χώρων, είναι δυνατόν και παρέχεται ευχέρεια από τη νομοθεσία, να καθορίζονται και κάποιοι χώροι ως χώροι με αποκλειστικά δικαιώματα χρήσης. Αυτό σημαίνει πως το δικαίωμα χρήσης των χώρων αυτών ανήκει σε μια μονάδα και συνεπώς οι υπόλοιπες μονάδες δεν έχουν κανένα δικαίωμα χρήσης επί αυτών. Σαν τέτοιοι χώροι αναφέρονται οι χώροι στάθμευσης, οι αποθήκες, αυλές, μέρος μιας ταράτσας κλπ. Ας πούμε, το roof- garden που ανήκει σε συγκεκριμένη μονάδα εμπίπτει στην τελευταία κατηγορία παραδείγματος. Αν το δικαίωμα χρήσης ενός roof- garden δεν είναι αποκλειστικό σε κάποια μονάδα, τότε αυτόματα είναι κοινόχρηστο για όλες τις μονάδες. Ο τρόπος βάσει του οποίου καθορίζεται αν μια επιφάνεια ανήκει σε μια μονάδα ή όχι είναι μέσω εγγραφής του δικαιώματος στον τίτλο Ιδιοκτησίας της συγκεκριμένης μονάδας. Αυτό το εγγεγραμμένο δικαίωμα καθορίζεται ως «αποκλειστικό δικαίωμα χρήσης». Και είναι πολύ απλό. Αν για παράδειγμα έχετε ένα διαμέρισμα και το διαμέρισμα σας έχει δικό του χώρο στάθμευσης, δική του αποθήκη και δική του αυλή, τότε στον τίτλο ιδιοκτησίας σας, θα αναγράφει ότι διαθέτει με αποκλειστικό δικαίωμα χρήσης τον χώρο στάθμευσης αρ. τάδε, την αποθήκη αρ. τάδε και την αυλή αρ. τάδε και μόνο οι χρήστες του διαμερίσματος σας έχουν το απόλυτο δικαίωμα χρήσης. Οι αριθμοί παραπέμπουν στο επίσημο κτηματικό σχέδιο οριζόντιου και κάθετου διαχωρισμού και δεν μπορεί να τους αμφισβητήσει κανένας.
Ό,τι λοιπόν δεν ανήκει με αποκλειστικό δικαίωμα χρήσης σε συγκεκριμένη μονάδα αποτελεί χώρο κοινοχρήστων και όλοι έχουν δικαίωμα, αλλά και ευθύνη χρήσης του. Με άλλα λόγια ένας καταστηματάρχης δεν μπορεί να αποποιηθεί της ευθύνης να πληρώσει για τη συντήρηση του ανελκυστήρα με τη δικαιολογία πως δεν τον χρησιμοποιεί επειδή ο ανελκυστήρας είναι κοινής χρήσης από όλες τις μονάδες ανεξαρτήτως συχνότητας χρήσης.
