Του Ανδρέα Ανδρέου
Έχοντας διανύσει τώρα κάποιους μήνες μέσα στην πανδημία, είμαστε σε θέση να δούμε κάπως πιο ψύχραιμα τα πιθανά μονοπάτια που μπορεί να ακολουθήσουν κάποιοι σημαντικοί κλάδοι της αγοράς ακινήτων. Ας μην ξεχνάμε πως μέσα στην εξίσωση δεν είναι μόνο η πανδημία, αλλά πολυάριθμες άλλες παράμετροι, οι οποίες βάζουν ή αφαιρούν το λιθαράκι τους για να σπρώξουν τα πράγματα προς μια συγκεκριμένη κατεύθυνση.
Τα επίπεδα τιμών πώλησης, ενοικίων και ο αριθμός συναλλαγών είναι σημαντικά στο βαθμό που καταγράφουν ακτινογραφικά τα δεδομένα τους ανά πάσα στιγμή. Εξίσου σημαντικά – αν όχι σημαντικότερα – είναι τα δεδομένα που κρύβονται πίσω από την προσφορά και τη ζήτηση και που συνήθως είναι πολύ δυσκολότερα να αναλυθούν. Όμως αυτά δίνουν τη δυναμική διάσταση στο όλο σύστημα και μπορούν να μας βοηθήσουν να δούμε πού οδηγούμαστε.
Οι πρώτες αντιδράσεις όλων μας παγκοσμίως ήταν ότι το να εργαζόμαστε από το σπίτι is the new thing. Στο υποθετικό και ακραίο σενάριο που αυτό το concept εφαρμοζόταν μόνιμα στο 100%, είναι αντιληπτό πως τα εμπορικά ακίνητα σχεδόν θα εξαφανίζονταν. Με τον όρο «εμπορικά ακίνητα» εννοούμε δύο υποκατηγορίες: τα γραφεία και τα καταστήματα. Είναι όμως λογικό να αναμένουμε τέτοιο βαρύ πλήγμα στα εμπορικά ακίνητα στην περίπτωση της Κύπρου; Θα αποφύγω να απαντήσω μονολεκτικά, οπότε ας το δούμε σε περισσότερη έκταση. Οι μικρές επιχειρήσεις που στεγάζονται σε γραφεία, συνήθως έχουν τους τρόπους να τηρούν τα μέτρα προστασίας που επιβάλλονται μέχρι τώρα από τα διάφορα πρωτόκολλα αρκετά εύκολα. Άρα από αυτή την άποψη δεν προβλέπεται να υπάρξει αλλαγή πλεύσης. Το θέμα είναι αν ο αρνητικός επηρεασμός στον τζίρο τους είναι τέτοιος που θα τους αναγκάσει να ψάξουν εναλλακτικές λύσεις. Η κάθε επιχείρηση έχει τις ιδιαιτερότητες της και δεν μπορεί να εξαχθεί το οποιοδήποτε ασφαλές συμπέρασμα, αν κάποιος δεν γνωρίζει το εύρος και το βάθος δανεισμού της, τον τομέα δραστηριότητας της, το πόσο μπορεί να κρατηθεί σε βάθος χρόνου αν συνεχιστεί η πανδημία κλπ. Θεωρώ όμως με αρκετό βαθμό ασφαλείας πως οι μικροί γραφειακοί χώροι το επόμενο διάστημα είναι ασφαλείς ως επενδυτικό προϊόν, επειδή οι πολλές μικρές επιχειρήσεις δεν μπορούν απομονωμένα και αποσπασματικά να επηρεάσουν το σύνολο σε μεγάλο βαθμό. Επιπλέον έχουμε και την κατηγορία των ιατρών οι οποίοι λόγω και ΓεΣΥ είναι σε μια διαδικασία μαζικής αναζήτησης και διαμόρφωσης ιατρείων/ εξεταστηρίων οπότε δημιουργούνται δυνατές θα έλεγα αντιστάσεις.
Η κατηγορία των μεγάλων γραφειακών χώρων είναι μια διαφορετική υπόθεση. Οι μεγάλοι οργανισμοί είναι ήδη σε μια πορεία εφαρμογής του concept of working from home, αλλά τώρα που καταλαγιάζει η σκόνη της πρώτης φάσης της πανδημίας, φαίνεται να μειώνεται σε κάποιο βαθμό και το εύρος ή βάθος εφαρμογής του. Σίγουρα στην τελική ένα σεβαστό ποσοστό του ανθρώπινου δυναμικού θα εργάζεται από το σπίτι, αλλά αυτό μάλλον θα γίνεται κυκλικά και όλοι θα έχουν μέρες που θα εργάζονται από τα γραφεία τους κανονικά. Αυτό σημαίνει πως βραχυπρόθεσμα δεν αναμένονται αλλαγές σε αυτό το κομμάτι του real estate. Μεσοπρόθεσμα και μακροπρόθεσμα όμως μπορεί να δούμε αρνητικό επηρεασμό επειδή στα επεκτατικά πλάνα ενός εκάστου των οργανισμών θα λαμβάνονται υπόψη concepts όπως το hot - desking, τηλεδιασκέψεις, εφαρμογές τεχνολογιών επαυξημένης τεχνητής νοημοσύνης κλπ. Όλα αυτά θα αλλάξουν το ύφος, το μέγεθος, το όλο στήσιμο των εταιρικών γραφείων σε βαθμό που τα σημερινά «μοντέρνα» γραφεία θα μας θυμίζουν τα γραφεία του βιομήχανου Κωσταντάρα της δεκαετίας του ’60 όπως τα βλέπουμε με τον φακό του σήμερα.
Το retail space (εμπορικά καταστήματα) είναι δέσμιο παραδοξοτήτων. Έχουμε από τη μια τα Malls τα οποία έκλεψαν την πίττα από τα καταστήματα στις κύριες εμπορικές αρτηρίες. Η πανδημία όμως έδειξε πως τα Malls έχουν αυξημένη επικινδυνότητα μετάδοσης του ιού λόγω του συγχρωτισμού που παρατηρείται. Αντί αυτό να λειτουργήσει έστω προσωρινά υπέρ των εμπορικών οδών βλέπουμε να μην συμβαίνει κάτι τέτοιο. Αντίθετα, η κατάσταση χειροτερεύει γενικώς στο λιανικό εμπόριο και αυτό αναμένεται να συνεχιστεί λόγω της δυναμικής που αποκτά το on line shopping και το οποίο θα αποτελεί τον κύριο τρόπο ψωνίσματος αγαθών. Σίγουρα κάποια παραδοσιακά καταστήματα θα αντέξουν περισσότερο στον χρόνο, αλλά δεν υπάρχει αμφιβολία ότι η πορεία του τομέα του retail real estate είναι φθίνουσα.
Ο τουρισμός και η εστίαση θα εξακολουθήσουν να είναι ενδιαφέροντες τομείς. Όσο και να πάει η πανδημία σε βάθος χρόνου, όσο και να εμφανίζονται ιοί, η ανάγκη για παραθερισμό, διακοπές, διασκέδαση κλπ θα υπάρχει. Όταν με το καλό έρθουμε σε συνθήκες ομαλότητας δεν χρειάζεται να πω εγώ πόσο θα καεί το πελεκούδι, αφού όλοι στερούμαστε την απόλυτη ελευθερία σε αυτό το αντικείμενο. Οι επενδύσεις θα πρέπει να συνεχιστούν και είναι θέμα χρόνου να αποδίδουν όσο ποτέ άλλοτε.
Ο οικιστικός τομέας θα παίξει σοβαρό ρόλο στην εξέλιξη της αγοράς ακινήτων. Είναι ένας τομέας που όλοι θα θέλουν να επενδύσουν επειδή αφενός δεν υπάρχουν και πολλές άλλες επιλογές και αφετέρου είναι ένας τομέας που έχει περισσότερο προσωποπαγή κριτήρια παρά να επηρεάζεται από αποφάσεις και συνήθειες τρίτων. Μόνη εξαίρεση ίσως αποτελέσει η υποκατηγορία των φοιτητικών εστιών εφόσον η πληρότητα τους εξαρτάται από το εύρος και το βάθος της εξ αποστάσεως εκπαίδευσης. Αυτό είναι ακόμη νωρίς να κριθεί.
