Του Ανδρέα Ανδρέου
Το talk of the town αυτές τις μέρες είναι η παράθεση των προσωπικών απόψεων του καθενός για το πώς βλέπει τα ακίνητα το επόμενο διάστημα. Δεν είναι μυστικό, αλλά η πλειοψηφία εκφράζει την άποψη πως η αγορά θα είναι αρνητική. Και με αυτό συνήθως εννοούν πως οι αξίες θα πέσουν. Είναι αυτές οι απόψεις πρόβλημα ή είναι από μόνες τους προβληματικές; Η μεγάλη είδηση που θέλω να φέρω ενώπιόν σας είναι πως κανένας δεν έγινε πλούσιος στην ιστορία του real estate αν έβλεπε τον συγκεκριμένο τομέα βραχυπρόθεσμα.
Από την άλλη, οι πλείστοι – αν όχι όλοι – οι όπου γης μεγιστάνες έγιναν μεγιστάνες επενδύοντας στο realestate. Άρα, ifweputtwoandtwotogether, που λέμε εις άπταιστον ελληνικήν, αυτοί που την έκαναν από το real estate είναι άτομα που έβλεπαν και βλέπουν τις επενδύσεις σε ακίνητα με μακροχρόνιο ορίζοντα. Αν το ψάξετε θα διαπιστώσετε πως αυτό συμβαίνει επειδή ανεξαρτήτως του αν οι αγορές των ακινήτων είχαν στιγμιαία, βραχυπρόθεσμα ή και μεσοπρόθεσμα, σκαμπανεβάσματα στις αξίες, δεν υπάρχει πουθενά καταγεγραμμένη μια διαχρονική πτώση στις αξίες.
Η συνολική εικόνα είναι παντού ανοδική. Συνεπώς, αν το χόμπι μας είναι η παρακολούθηση των τιμών και των αξιών καθημερινά, τότε ζούμε ένα δράμα, επειδή η ζωή εκεί έξω είναι πολύ πιο ενδιαφέρουσα. Και το κυριότερο είναι πως χάνουμε την μαγεία του real estate που δεν είναι άλλη από το γεγονός πως είναι το μόνο επενδυτικό μέσο που διαθέτει πολλές προσωπικότητες επιτρέποντας πολυάριθμες χρήσεις και στρατηγικές. Ούτε το ρευστό, ούτε οι μετοχές, ούτε τα ομόλογα, ούτε κάτι άλλο υπάρχει που να παρέχει στον επενδυτή κάτι ανάλογο.
Σκεφτείτε μόνο ότι ένα ακίνητο μπορεί να το έχετε για ιδιοκατοίκηση, για επαγγελματική στέγη, ως βασικό παράγοντα στη γεωργική και βιομηχανική αλυσίδα, για παραγωγή εισοδήματος, για απόκτηση πραγματικής υπεραξίας την οποία μάλιστα μπορείτε να κεφαλαιοποιήσετε ακόμη και χωρίς να το αποξενώσετε. Επιπλέον, μπορείτε να το απολαμβάνετε στις μικρές και στις μεγάλες στιγμές της ζωής σας, να καθρεφτίζει την προσωπικότητά σας, να το μεταμορφώνετε στην πορεία αναλόγως των προσωπικών, επαγγελματικών και επενδυτικών σας αναγκών ή/ και αναλόγως των επικρατουσών οικονομικών και άλλων συνθηκών, με τη λίστα να μην έχει τέλος. Κάτι που τα υπόλοιπα επενδυτικά μέσα μόνο μερικώς μπορούν να προσφέρουν. Έχει σημασία λοιπόν αν οι αξίες πέσουν το αμέσως επόμενο διάστημα; Αν η απάντηση πρέπει να είναι μονολεκτική, τότε, όχι.
Ένας σώφρων και οξυδερκής επενδυτής άλλωστε θα αγοράσει όταν ο όχλος θέλει να πουλήσει και θα πουλήσει όταν ο όχλος αγοράζει. Στη σύγχρονη οικονομική μας ιστορία, και δη αυτή του real estate, έχουμε μόνο καταγεγραμμένη περίπτωση όχλου που αγοράζει και αυτή ήταν στο απόγειοό της το 2007/ 2008. Την περίοδο 2012 – 2014 δεν είχαμε κατάσταση όχλου που πουλά. Είχαμε περίοδο «χασκιασμένων» που δεν ήξεραν τι να κάνουν και πώς να διαχειριστούν την κρίση. Οι πενιχρές συναλλαγές της τότε περιόδου που έγιναν, έγιναν στο περιθώριο, σε τιμές που ναι μεν αντικατόπτριζαν κάποια οικονομικά δεδομένα της εποχής, αλλά κυρίως δε αντικατόπτριζαν μια τεχνητή πτώση αξιών που έγινε απλά επειδή έπρεπε να γίνει, εφόσον ήμασταν σε περίοδο πρωτοφανούς κρίσης με σοβαρές αγκυλώσεις πανταχόθεν.
Σήμερα η κατάσταση είναι κάπως ιδιάζουσα. Δεν έχουμε όχλο που πουλά, αλλά έχουμε λίγους πωλητές με μεγάλους όγκους ακινήτων – βλέπε τράπεζες και ταμεία. Εξισώνονται τα δύο; Δηλαδή η δύναμη των πολλών μικρών πωλητών είναι η ίδια με τη δύναμη των λίγων μεγάλων πωλητών; Θεωρητικά μπορεί να είναι η ίδια. Πρακτικά όμως δεν είναι και εξηγούμαι: Η δύναμη του όχλου δύσκολα ελέγχεται. Συνεπώς αν οι πολυάριθμοι μικροί πωλητές κινούνται μαζικά προς μια κατεύθυνση, τότε δύσκολα αντιστρέφεται η πορεία τους και επιφέρουν το ανάλογο αποτέλεσμα. Οι λίγοι μεγάλοι πωλητές ενεργούν πολύ διαφορετικά. Γνωρίζουν πως μπορούν να επηρεάσουν την αγορά εν ριπή οφθαλμού και πως αυτό μπορεί να το εκμεταλλευτούν προς όφελός τους. Και ο καλύτερος τρόπος είναι αφενός να πουλούν με το σταγονόμετρο και αφετέρου να το κάνουν όσο μπορούν με κάποια συνεννόηση με τους υπόλοιπους όμοιους τους.
Αν ακολουθήσουν άλλη τακτική τότε χάνουν και είναι ανόητο. Η μέχρι τώρα πορεία δείχνει πως αυτά τα στοιχεία σε μεγάλο βαθμό υπάρχουν, γι’ αυτό και η αγορά απορρόφησε τους κραδασμούς και κινήθηκε συνολικά ανοδικά. Δεν λέω, μπορεί να υπάρχουν και πιο ανυπόμονοι που να θελήσουν πιο γρήγορο ξεφόρτωμα σε τιμές πιο χαμηλές. Ας υπάρχουν και ας ξεφορτωθούν σε τιμές πιο χαμηλές. Εμένα ποσώς με αγχώνει, δεδομένου ότι πρώτον το μεγαλύτερο ποσοστό του χαρτοφυλακίου τους αποτελείται από δευτερευούσης και τριτευούσης σημασίας ακίνητα και δεύτερον, σημασία έχει ποιοι τα αγοράζουν και πώς αυτοί θα συμπεριφερθούν από την επόμενη μέρα μέχρι βαθύτερα στο μέλλον. Και όσο μεγαλώνει η αλυσίδα επενδυτών αγοραστών, τόσο πιο σύνθετα γίνονται τα χαρακτηριστικά τους και τόσο σπάζει ο κίνδυνος στην αγορά. Άρα η αγορά είναι εδώ για να κάνει τους κύκλους της και αυτό δεν πρέπει να μας αγχώνει. Εμείς σαν λαός πάντα είχαμε τα ακίνητα σε δεσπόζουσα θέση στη ζωή μας. Αυτό θα συνεχισθεί, άσχετα αν αλλάξουμε τον τρόπο που τα αποκτούσαμε. Ο υπό δημιουργία νέος κύκλος της κτηματαγοράς
