Του Ανδρέα Ανδρέου
Εκφράζονται κάποιες ανησυχίες από διάφορους κατά πόσο η προσφορά διαφόρων προϊόντων του τομέα των ακινήτων ακολουθεί κάποιον προγραμματισμό. Αν δηλαδή είναι βάσιμη η προσφορά νέου αποθεματικού στοκ ή αν απλώς υπάρχει μια αντιγραφή επειδή κάποιοι άλλοι το κάνουν και κερδίζουν.
Είναι γεγονός πως όταν σε έναn τομέα πραγματοποιείται μεγάλο κέρδος, το κέρδος ελκύει άλλα άτομα και άλλες επιχειρήσεις να εισέλθουν στον τομέα και να επιδιώξουν να πάρουν ένα μερίδιο της αγοράς και φυσικά του κέρδους. Αυτός ο ανταγωνισμός θα συνεχιστεί μέχρι να ελαχιστοποιηθεί ή ακόμα να εκμηδενιστεί το κέρδος και στην πορεία του χρόνου θα οδηγήσει αναπόφευκτα κάποιους σε χρεωκοπία και κλείσιμο, άλλους θα τους μικρύνει, ενώ άλλους θα τους μεγαλώσει. Εννοείται πως για χίλιους δυο λόγους παρατηρούνται συνεχείς προσθαφαιρέσεις ατόμων/ εταιρειών που προσφέρουν αυτό το προϊόν.
Σήμερα ποιοι κτίζουν; Κτίζουν όσοι έχουν λίγη έως και καμία ανάγκη χρηματοδότησης, καθώς επίσης και όσοι δεν έχουν κανένα πρόβλημα απρόσκοπτης χρηματοδότησης.
Αυτοί που έχουν από καμία έως λίγη ανάγκη χρηματοδότησης είναι αυτοί που συνήθως βρίσκονται στην αγορά των πολυτελών και πολυσύνθετων αναπτύξεων, οι οποίοι προορίζουν το προϊόν τους για άτομα μεγάλης οικονομικής επιφάνειας που επιδιώκουν να αποκτήσουν κυπριακή ιθαγένεια μέσω επενδύσεων. Ένεκα και της φύσης του προγράμματος είναι αναγκαία προϋπόθεση η πολύ μεγάλη σε ποσοστό προκαταβολή που αν ένα έργο προωθηθεί σωστά, καθίσταται σχεδόν αυτοχρηματοδοτούμενο.
Η άλλη κατηγορία είναι αυτή που περιλαμβάνει όλους όσους δεν έχουν κανένα πρόβλημα απρόσκοπτης χρηματοδότησης. Και για να ξεκαθαρίσουμε, σε αυτή την περίπτωση όταν λέμε χρηματοδότηση εννοούμε χρηματοδότηση από τραπεζικά ιδρύματα. Στον κατασκευαστικό τομέα, τέτοιες εταιρείες που να απολαμβάνουν τέτοια προνόμια μετρούνται στα δάκτυλα του ενός χεριού. Εταιρείες εκτός κατασκευαστικού τομέα που να απολαμβάνουν τέτοια προνόμια (π.χ. στη βιομηχανία, στο εμπόριο και στις υπηρεσίες) άντε να υπάρχουν καμιά πενηνταριά.
Όμως στον τουριστικό τομέα υπάρχει μια πολύ πιο άνετη κατάσταση χρηματοδότησης. Είπαμε, οι τραπεζίτες πάντα περπατάνε πάνω στον οικονομικό κύκλο και βλέπουν μερικά μόνο μέτρα μπροστά τους. Αν η οικονομία πάει πολύ καλά πιστεύουν πως θα πηγαίνει για πάντα πολύ καλά. Αν η οικονομία δεν πάει καλά, δεν βλέπουν λόγο να ζούμε! Είναι πάντα του ύψους ή του βάθους. Τα τελευταία 2-3 χρόνια που ο τουρισμός τα πήγε πολύ καλά, είναι ζεστοί στο να χρηματοδοτούν έργα σχετικά με τον τουρισμό και σχεδόν τίποτε άλλο. Αν γίνει καμιά στραβή φέτος και μείνουν κάποιες κλίνες άδειες, δεν θα εκπλαγώ αν του χρόνου δεν θα θέλουν να ακούσουν για τουριστικές αναπτύξεις, πόσο μάλλον να τις χρηματοδοτήσουν…
Ας προσπαθήσουμε τώρα να απαντήσουμε στις ανησυχίες που εκφράστηκαν στην αρχή του άρθρου. Ο σχεδιασμός πολυώροφων κτηρίων καλά κρατεί. Το είπαμε εκατοντάδες φορές, είναι ένα προϊόν που πουλά και είναι το νέο talk of the town… όπου town ισούται με κάτι πολύ μεγαλύτερο από ολόκληρη τη χώρα… Αυτά που έλαβαν άδειες ανάπτυξης είναι σαφώς λιγότερα σε αριθμό από αυτά που σχεδιάστηκαν και σχεδιάζονται, ενώ αυτά που βρίσκονται σε διαφορετικά στάδια κατασκευής είναι σαφώς λιγότερα και από αυτά που αδειοδοτήθηκαν. Και επειδή αν δεν συμπληρωθεί ένα σεβαστό ποσοστό πωλήσεων εκ των προτέρων και να εισπραχθούν παχυλές προκαταβολές το έργο δεν προχωρά, θα έλεγα πως γενικά το προϊόν που κατασκευάζεται σε αυτή την κατηγορία ακολουθεί από κοντά τη ζήτηση. Άρα δεν υπάρχει (τουλάχιστον στο κατασκευαστικό στάδιο) το σπεκουλαδόρικο στοιχείο, δηλαδή του κατασκευάζω και βλέπω… Παρενθετικά αναφέρουμε πως κάτι ανάλογο δεν συμβαίνει στο στάδιο του σχεδιασμού και της αδειοδότησης. Εκεί τα πράγματα μπορεί να εμπεριέχουν στοιχεία ξένα προς πραγματικά μετρήσιμα οικονομικά δεδομένα και άρα η θεωρητική προσφορά να αυξάνεται ανάλογα με τις ορέξεις του καθενός.
Οι όποιες κατασκευαστικές έχουν εύκολη έως και απρόσκοπτη πρόσβαση σε τραπεζική χρηματοδότηση, βρήκαν πρόσφορο έδαφος να μπουν δυναμικά στις αγορές που δραστηριοποιούνται. Είτε με αγορές τεμαχίων γης ή/ και με αναπτύξεις κτηρίων ενδυναμώνουν την παρουσία τους σε μια προσπάθεια αύξησης του μεριδίου τους στην αγορά. Συνεχώς πλημμυρίζουν την αγορά με νέα προϊόντα με σκοπό να καλύψουν κάθε ανάγκη της ζήτησης (αν και όταν αυτή παρουσιαστεί) και να είναι η προτιμητέα επιλογή έναντι του όποιου ανταγωνιστή. Το speculative development είναι και πάλι γεγονός, απλώς οι μεν αγοραστές είναι πιο μορφωμένοι και πιο απαιτητικοί και οι δε πωλητές πιο λίγοι.
Νιώθω πως τέτοιες στρατηγικές αλματώδους ανάπτυξης αργά ή γρήγορα είναι καταδικασμένες σε αποτυχία. Θα σύστηνα λοιπόν σε αυτούς που κάθε λίγο βάζουν παραβάν και περιφράξεις σε κάποιο νέο οικόπεδο για ένα «νέο έργο» να ξαποστάσουν λίγο για να μην καούν….
Εκεί που οι τράπεζες και πάλι χρηματοδοτούν είπαμε είναι ο τουρισμός. Είμαι βέβαιος πως οι ξενοδόχοι προσπαθούν και κάνουν τους υπολογισμούς τους με όσο πιο ενδελεχή τρόπο γίνεται για να αποφασίσουν αν θα προχωρήσουν σε μια νέα επένδυση – ένα νέο ξενοδοχείο, μια επέκταση/ ανακαίνιση υφιστάμενου κ.λπ. Η ουσία όμως είναι πως υπάρχουν τέσσερεις αστάθμητοι παράγοντες: πρώτον η πολιτική σταθερότητα στην περιοχή, δεύτερον οι οικονομικές συνθήκες στις αγορές από τις οποίες έλκουμε τουρισμό – με το Brexit να έχει κεντρική θέση στο κάδρο, τρίτον οι καιρικές συνθήκες και τέταρτον ο ανταγωνισμός από ιδιωτικές κλίνες μέσω ηλεκτρονικών πλατφορμών. Η κάθε κατηγορία από μόνη της, πόσο μάλλον συλλογικά, μπορεί με την ίδια ευκολία να ενισχύσει το τουριστικό ρεύμα στη χώρα μας ή να το στείλει στα τάρταρα. Νιώθω –και μακάρι να είμαι λάθος– πως η ανάπτυξη εδώ τείνει να θεωρήσει κάποια νούμερα τουριστικών αφίξεων ως παγιωμένα. Θέλει προσοχή και ναι, καλύτερο προγραμματισμό.
Καταλήγοντας, θα έλεγα πως σε ιδιωτικό επίπεδο κάποιοι είναι σίγουρα οργανωμένοι και προχωράνε με πρόγραμμα, αλλά αυτή η εικόνα δεν αντικατοπτρίζεται στον κλάδο ολόκληρο που αντιπροσωπεύουν. Ίσως να πρέπει να δημιουργηθούν και να ενισχυθούν εθνικές στρατηγικές προς κάθε κατεύθυνση ανάπτυξης. Αλλά ξέχασα. Το Υφυπουργείο Ανάπτυξης μπήκε στον πάγο…
Ο κ. Ανδρέας Α. Ανδρέου, MRICS, είναι CEO της APS Andreou Property Strategy - Chartered Surveyors.
