Του Ανδρέα Ανδρέου
Πολλοί ρωτάτε συνέχεια για τις τιμές των ακινήτων. Μόνο και μόνο που μιλάτε γενικά και αόριστα για «ακίνητα» δείχνει πως το ερώτημά σας είναι περισσότερο φιλοσοφικό παρά πρακτικό ή που να αγκαλιάζεται από πραγματικό ενδιαφέρον – στην προκειμένη περίπτωση «πραγματικό ενδιαφέρον» ισούται με «επενδυτικό ενδιαφέρον».
Ο όρος «ακίνητα» εμπερικλείει όλα τα είδη όπως, γη και κτήρια, τα οποία με τη σειρά τους υποδιαιρούνται σε πολυάριθμες κατηγορίες όπως, οικιστικά, εμπορικά, βιομηχανικά, τουριστικά, γεωργικά κ.λπ. και τα οποία με τη σειρά τους έχουν τις δικές τους πολυάριθμες υποδιαιρέσεις, όπως για παράδειγμα τα οικιστικά τα οποία μπορούν να χωριστούν σε καθαρά επενδυτικά, σε καθαρά για σκοπούς ιδιοκατοίκησης, αλλά και σε αυτά που αγγίζουν ή καλύτερα τέμνουν τη σφαίρα και των δύο.
Το «δέντρο» των ακινήτων, λοιπόν, είναι μεγάλο με πολλά παρακλάδια και θυμίζει περισσότερο μια χαρουπιά παρά ένα ορθόκλαδο κυπαρίσσι.
Περαιτέρω, δεν υπάρχει τίποτα που να εξασφαλίζει ή να υποδηλοί πως όλοι αυτοί οι κλάδοι και παρακλάδια των ακινήτων συμπεριφέρονται με τον ίδιο ή με παρόμοιο τρόπο ανά πάσα χρονική στιγμή. Κάποιοι κλάδοι μπορεί να είναι ανοδικοί με διαφορετικές τάσεις και μεγέθη και την ίδια ώρα άλλοι κλάδοι να είναι πτωτικοί και πάλι με διαφορετικές τάσεις και μεγέθη. Συνεπώς, όταν ρωτάτε για «ακίνητα» δεν μπορείτε να αναμένετε μία απάντηση και μόνο. Η μία και μόνη απάντηση θα ήταν ενδεχομένως ένας μέσος όρος, ο οποίος δεν είμαι τόσο σίγουρος για το πόσο πραγματικά σας βοηθά. Το ξέρω είναι κουραστικό, αλλά αν είναι κουραστικό μια φορά για εσάς, σκεφτείτε για πόσες είναι για εμάς!
Πλείστοι ενδιαφέρεστε για οικιστικής χρήσης ακίνητα: ένα διαμέρισμα, μια κατοικία σε οικόπεδο ή ένα κενό οικόπεδο. Και όχι μόνο αυτό, αλλά σε συγκεκριμένες περιοχές, οι οποίες για τον άλφα ή βήτα λόγο θεωρείτε ότι σας «κάνουν» καλύτερα. Άρα θεωρώ πως ένας μέσος όρος, ο οποίος περιλαμβάνει μεταξύ πολλών άλλων, τα γεωργικά χωράφια στην Τραχυπέδουλα, τα οικιστικά χωράφια στη Βυζακιά, τα κτηνοτροφικά υποστατικά στην Αραδίππου νότια του Αβδελλερού, τα τουριστικά διαμερίσματα στο Προδρόμι και τα βιομηχανικά υποστατικά στο Φρέναρος, δεν είναι ιδιαίτερα βοηθητικός αν ενδιαφέρεστε για ένα διαμέρισμα στην Ακρόπολη στη Λευκωσία, ή για ένα σπίτι στη Βεργίνα στη Λάρνακα ή ένα οικόπεδο στην Παλώδια στη Λεμεσό.
Είναι φανερό από την ποικιλία των πιο πάνω παραδειγμάτων πως υπάρχουν γεωγραφικά κριτήρια, τοπικά κριτήρια και γενικά χαρακτηριστικά πριν καν κάνουμε αναφορά σε τοπικές κλαδικές τάσεις, πόσο μάλλον δε να αναφερθούμε στα ειδικά χαρακτηριστικά συγκεκριμένων ακινήτων.
Αν δεν σας έχασα μέχρι τώρα, υπάρχει ένα πράγμα που πάντα ισχύει στον καθορισμό των τιμών και είναι καλό να το κατανοήσουμε. Ο συγκερασμός της προσφοράς και της ζήτησης. Τι βρίσκεται πίσω από το ένα και τι πίσω από το άλλο. Ποια είναι τα κύρια μετρήσιμα στοιχεία που μπορούμε να δούμε για να κατανοήσουμε πού πάει το πράγμα.
Από την πλευρά της ζήτησης οικιστικών ακινήτων οι τιμές επηρεάζονται από παραμέτρους όπως, τα επιτόκια (καταθέσεων & δανεισμού), τη διαθεσιμότητα στεγαστικών δανείων, τον αριθμό των νοικοκυριών, την προσιτότητα στέγασης, την οικονομική ανάπτυξη και την κερδοσκοπική ζήτηση. Νοείται ότι υπάρχει και σωρεία άλλων μεταβλητών, αλλά αυτές που αναφέρω είναι πολύ σημαντικές και καθορίζουν κατά το μέγιστο τις τιμές.
Από την πλευρά της προσφοράς έχουμε το άμεσα διαθέσιμο στοκ, το επερχόμενο στοκ και τον ρυθμό πωλήσεων. Άρα η άσκηση που πρέπει να κάνουμε για κάθε τομέα ή υποτομέα των ακινήτων που μας ενδιαφέρει σε ό,τι αφορά στο πού οδηγούνται οι τιμές είναι να προσπαθήσουμε να αναλύσουμε την κάθε παράμετρο πιο πάνω τόσο από πλευράς ζήτησης, όσο και από πλευράς προσφοράς και να κρίνουμε αν οι δύο πλευρές οδηγούν προς μια συγκεκριμένη τάση.
Πρέπει να είναι κατανοητό πως το αποτέλεσμα δεν είναι τόσο ξεκάθαρο όσο μπορεί αρχικά να φαίνεται. Μπορεί για παράδειγμα, παράμετροι από την πλευρά της ζήτησης να αλληλοαναιρούνται ή να αλληλοενισχύονται με τρόπο που η τελική ισχύς πυρός προερχόμενη από τη ζήτηση να είναι μικρότερη ή μεγαλύτερη από όσο αρχικά φαίνεται.
Το ίδιο μπορεί να ισχύει και από την πλευρά της προσφοράς. Και εννοείται ότι αφού τα δούμε ξεχωριστά, μετά θα πρέπει να τα δούμε εντός του πλαισίου της κοινής τους δράσης στην αγορά. Συνεπώς, αν ρωτούν «πώς πάνε οι τιμές των ακινήτων » η απάντηση δεν μπορεί να είναι άλλη από το «…λαλούν καλά, σιαιρετούν σας….»!
