Του Ανδρέα Ανδρέου
Τι είναιπιο προτιμητέο; Μια κατάσταση όπου παρατηρείται μεγάλος αριθμός συναλλαγών σε ακίνητα σε σχετικά μειωμένες τιμές ή ένας μικρός αριθμός συναλλαγών σε πιο ψηλές τιμές; Η απάντηση δεν είναι απλή επειδή εξαρτάται από ποιου τη σκοπιά αναλύουμε το πράγμα: του κράτους (;), του αγοραστή (;), του πωλητή (;), του κτηματομεσίτη (;), κάποιου άλλου;
Και μετά είναι τα κίνητρα του καθενός. Για παράδειγμα, τι θέλει το κράτος; Επιζητά την εισροή χρημάτων στα κρατικά ταμεία που απορρέουν από την είσπραξη δικαιωμάτων ή πέραν αυτού και κάτι άλλο; Αν το κράτος κοιτάζει απλά τις εισπράξεις από τέλη και φόρους που προέρχονται από αγοραπωλησίες, τότε ίσως πρέπει να το ενδιαφέρει ο βαθμός ευαισθησίας της ζήτησης σε αλλαγές των τιμών. Αν όμως το κίνητρο είναι κάτι άλλο, τότε η ελαστικότητα της ζήτησης στις αλλαγές των τιμών, ίσως είναι δευτερεύουσας σημασίας.
Η κατάσταση της οικονομίας όπως εξελίσσεται από τον περασμένο Μάρτιο και μετέπειτα δεν είναι καλή επειδή η καθημερινή αρνητική μετάλλαξη της επιδημιολογικής εικόνας της χώρας μας, αλλά και των άλλων χωρών με τις οποίες συναλλασσόμαστε σε διάφορα επίπεδα και δη σε επίπεδο προσφοράς τουριστικών υπηρεσιών, έχει σαν επακόλουθο τη συνεχή χειροτέρευση των οικονομικών μας προοπτικών. Θυμίζω πως περί τα μέσα Μαΐου θεωρούσαμε πως η τουριστική σαιζόν θα μπορούσε να σωθεί με εισροή τουριστών από τα μέσα Ιουλίου και μετά, ενώ σε εβδομαδιαία βάση αναθεωρούσαμε προς τα κάτω αυτές τις προβλέψεις όπου σήμερα, όχι μόνο έχουμε ξεγραμμένους τους ξένους τουρίστες, αλλά δεν καταφέραμε να ελκύσουμε και τους ντόπιους στο βαθμό που θα θέλαμε.
Με τα έσοδα από τον τουρισμό να είναι μηδαμινά, το κράτος να βαδίζει σε ακραία δημοσιονομικά όρια και τομείς όπως αυτόν του λιανικού εμπορίου να υπολειτουργούν, μοιραία η αγορά των ακινήτων καλείται να τραβήξει το κουπί της οικονομίας. Και όταν αναφέρομαι στην «αγορά ακινήτων», αναφέρομαι τόσο στον κατασκευαστικό τομέα, όσο και στο υπόλοιπο φάσμα της κτηματαγοράς που περιλαμβάνει πωλήσεις και ενοικιάσεις. Υπό τη σκιά αυτής της δυσμενούς γενικής οικονομικής κατάστασης, είδαμε πριν λίγες μέρες, όταν αναλύσαμε τις συναλλαγές του Ιουλίου, πως η κτηματαγορά ανέκαμψε πλήρως σε σχέση με την προ του lockdown περίοδο. Υπενθυμίζω πως οι συναλλαγές του Ιουλίου συνολικά ξεπέρασαν αυτές του περασμένου Φεβρουαρίου. Επιπλέον, ο κατασκευαστικός κλάδος εργάζεται με γεμάτες τις μηχανές έχοντας απόθεμα καύσιμης ύλης που άνετα τον αντέχουν μέχρι τον Νοέμβριο.
Είναι όλα αυτά αρκετά για να νιώθουμε άνετοι; Σαφώς και όχι. Δεν μπορεί να αναμένεται από την κτηματαγορά να αναπροσαρμοστεί σε σύντομο χρονικό διάστημα σε ένα τόσο μόνιμο πρωταγωνιστικό ρόλο στην οικονομία. Χρειάζονται διαρθρωτικές αλλαγές, αλλά ακόμα πιο σημαντικό χρειάζεται αυξανόμενη ροή αγοραστών. Το δεύτερο, λόγω της επικρατούσας διεθνούς κατάστασης εξαιτίας της πανδημίας δεν μπορεί να επιτευχθεί, όταν ακόμα και με απούσα την πανδημία, το να ελκύσουμε (σοβαρούς) ξένους αγοραστές δεν ήταν και το πιο εύκολο μας business. Το πρώτο, χρειάζεται αρκετό κόπο, μόχθο και χρόνο για να επιτευχθεί, παρόλο που το τελευταίο διάστημα κάναμε σοβαρά βήματα προς τα εμπρός. Η μόνη διέξοδος για να μπορέσει η κτηματαγορά να προσφέρει τα μέγιστα σε βραχυπρόθεσμο και μεσοπρόθεσμο ορίζοντα έτσι ώστε να υπάρξει γενικότερο οικονομικό όφελος, είναι να βρεθεί ο τρόπος να επεκταθεί το επενδυτικό ενδιαφέρον και να μετουσιωθεί σε συναλλαγές. Βραχυπρόθεσμη και άμεση επέκταση της ζήτησης επιτυγχάνεται με μείωση των τιμών.
Η αντίδραση της αγοράς σε μείωση των τιμών είναι άμεση επειδή ακριβώς δεν την εκλαμβάνει σαν ένα μόνιμο φαινόμενο που να σηκώνει σκέψη και προσδοκία για περαιτέρω πτώση. Βοηθά στην μείωση του αδιάθετου στοκ και ετοιμάζει την αγορά για το επόμενο θετικό κύμα του οικονομικού κύκλου. Γι’ αυτό είναι καλό τόσο οι τράπεζες οι οποίες είναι οι κυριότερες κτηματικές εταιρείες, όσο και οι επιχειρηματίες ανάπτυξης γης, να προβούν σε άμεσες μειώσεις στις ζητούμενες τιμές των ακινήτων που θέλουν να διαθέσουν. Μπορούν να το κάνουν στη βάση ενός φθινοπωρινού εκπτωτικού προγράμματος που σκοπό θα έχει την διάθεση ενός στοκ ακινήτων που είτε τους δυσκολεύει ή τους κρατάει πίσω από περαιτέρω επέκταση.
Το όφελος μιας τέτοιας πρακτικής είναι υπό τις περιστάσεις πολύ μεγάλο. Είμαστε σε μια κατάσταση όπου προτιμάμε να βλέπουμε αυξημένους αριθμούς συναλλαγών έστω και σε μειωμένες τιμές, παρά να περιμένουμε μάταια να πουλήσουμε σε τιμές που θεωρούμε πιο «σωστές». Είναι γνωστό πως οι μεν τράπεζες θα πρέπει να μειώσουν αισθητά την έκθεσή τους σε ακίνητα, οι δε επιχειρηματίες ανάπτυξης θα πρέπει να βελτιώσουν τη ρευστότητα και τις χρηματορροές τους έτσι ώστε υγιείς να προχωρήσουν. Η μείωση στις τιμές δεν πρέπει να φοβίζει επειδή δεν θα αποτελέσουν μόνιμο φαινόμενο. Θα είναι το καύσιμο για μια βραχυπρόθεσμη τόνωση της αγοράς και όχι η αιτία για γενική πτώση της.
