Του Ανδρέα Ανδρέου
Ένας ουσιαστικός περιορισμός που αντιμετωπίζουμε είναι το πως δεν μπορούμε να εφαρμόσουμε μέτρα και πολιτικές που επεμβαίνουν στις συμβατικές σχέσεις μεταξύ ιδιοκτητών και ενοικιαστών. Συνεπώς μέτρα όπως ρύθμιση μείωσης ενοικίων κλπ ενδεχομένως να κριθούν παράνομα. Έχοντας τα πιο πάνω κατά νουν, τα όποια μέτρα θα πρέπει να λειτουργήσουν ενθαρρυντικά έτσι ώστε οι συμβαλλόμενοι (ιδιοκτήτες και ενοικιαστές) να βρουν συμβιβαστικές λύσεις που θα τους οδηγήσουν διά μέσου της έκρυθμης κατάστασης όσο το δυνατόν πιο αλώβητους για να αποφευχθεί όσο γίνεται ή να περιοριστεί ο αρνητικός οικονομικός επηρεασμός και η βαθιά ύφεση. Πρέπει επίσης να έχουμε πάντα υπόψη μας πως σε όλο αυτό, ο ιδιοκτήτης δεν είναι a- priori ο κακός της υπόθεσης και ο ενοικιαστής το θύμα.
Στις πλείστες των περιπτώσεων μάλλον το αντίθετο συμβαίνει, αφού ενοικιαστές δεν πληρώνουν τα ενοίκιά τους προφασιζόμενοι διάφορα, ή/ και ταμπουρώνονται πίσω από την προστασία του Νόμου του Ενοικιοστασίου πολλές φορές για να εκμεταλλεύονται καταστάσεις προς όφελος της τσέπης τους και εναντίον αυτής του ιδιοκτήτη, ωσάν ο ιδιοκτήτης να τιμωρείται με τη λογική πως «αυτός έχει πολλά, τι θα τον βλάψει αν δεν τον πληρώσω όσα του χρωστώ αφού δεν μπορεί να μου κάνει τίποτε άμεσα…». Ενόψει των πιο πάνω και της γενικότερης κατάστασης, μια εισήγηση είναι η επέκταση του μέτρου της αναστολής των εξώσεων έτσι ώστε για περίοδο 3-4 μηνών ένας ιδιοκτήτης να μην μπορεί να αρχίσει διαδικασίες έξωσης ενοικιαστών αν λόγος της εκκίνησης μιας τέτοιας διαδικασίας είναι η μη πληρωμή ενοικίου συνεπεία του αρνητικού οικονομικού επηρεασμού του ενοικιαστή από τον COVID-19. Το τι θα απαιτείται σε τέτοια περίπτωση είναι μια τυπική ειδοποίηση, πλην υπεύθυνη δήλωση από τον ενοικιαστή προς τον ιδιοκτήτη με ένα emailή φαξ ή διπλοσυστημένη επιστολή.
Οι υπόλοιπες ρήτρες του συμβολαίου θα εξακολουθήσουν να ισχύουν κανονικά, οπότε και το ενοίκιο θα τρέχει. Τόσο ο ιδιοκτήτης όσο και ο ενοικιαστής θα έχουν το δικαίωμα με παρόμοια επιστολή όπως την πιο πάνω να αιτούνται από το έτερο μέρος, αναδιάρθρωση του τρόπου πληρωμής του ενοικίου για την περίοδο Μαρτίου – Ιουνίου 2020 (περιλαμβανομένων). Η αναδιάρθρωση θα διαλαμβάνει συμφωνημένο ποσοστό έκπτωσης κατά την περίοδο αυτή, τρόπο μελλοντικής της αποπληρωμής (π.χ. αναλογικά σε κάθε επόμενο μήνα μέχρι εξόφλησης κλπ) και ρητή διατύπωση από τον ιδιοκτήτη προς τον ενοικιαστή πως η αναπροσαρμογή ενοικίου κατά την περίοδο αυτή αποτελεί μια εφάπαξ έκπτωση και όχι μείωση του ενοικίου. Με την ρητή αυτή διατύπωση του ιδιοκτήτη, ο ενοικιαστής θα είναι υποχρεωμένος νομικά να την αποδεχτεί σαν τέτοια.
Η διαφοροποίηση της εφάπαξ έκπτωσης με την μείωση είναι σημαντική επειδή η μείωση μπορεί να χρησιμοποιηθεί σε μελλοντικό στάδιο σαν όπλο από τον ενοικιαστή εναντίον του ιδιοκτήτη εντός διαδικασιών στο Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων αν το υποστατικό είναι ενοικιοστασιακό και να γίνει επανακαθορισμός του ενοικίου από πιο χαμηλό επίπεδο. Είναι σημαντικό να κατανοήσουμε πως κύριο ρόλο στο πιο πάνω παίζει ο ιδιοκτήτης. Αυτός κρίνει καλύτερα αν ο ενοικιαστής του είναι κάποιος ο οποίος αξίζει βοήθειας και αν δεν θέλει να τον χάσει, έχοντας υπόψη του την μέχρι τώρα σχέση τους. Σαν μια ισοζυγισμένη αντιμετώπιση του πιο πάνω μέτρου μεταξύ του ενοικιαστή και του ιδιοκτήτη προτείνεται όπως:
- Η έκπτωση που προσφέρεται από τον ιδιοκτήτη να μην είναι απαιτητή μελλοντικά αν ο ενοικιαστής αποδείξει πως έχει απώλεια πέραν του 50% των εισοδημάτων του.
- Ο ιδιοκτήτης θα έχει φοροαπαλλαγή ανάλογη με το ύψος έκπτωσης που παραχωρεί νοουμένου ότι αυτή η έκπτωση δεν απαιτείται από τον ενοικιαστή σε βάθος χρόνου. Στη βάση της λογικής του πιο πάνω μέτρου, θα μπορούσε να γίνει ανάλογη ρύθμιση και στις περιπτώσεις των ενοικιαστών που υπόκεινται σε πληρωμή franchisefees.
Ένα άλλο μέτρο είναι το κράτος να δημιουργήσει ένα είδος κρατικής εγγύησης ενοικίων στην ακόλουθη βάση:
- Το μέτρο θα έχει ισχύ μέχρι 4 μήνες.
- Θα παρέχεται κάλυψη μέχρι 20% του ενοικίου για νοικοκυριά με συνδυασμένο συνολικό ετήσιο εισόδημα που θα καθοριστεί εκ των προτέρων.
- Θα παρέχεται κάλυψη μέχρι 40% του ενοικίου για επιχειρήσεις με ετήσιο τζίρο που θα καθοριστεί. Μπορεί το μέτρο να είναι κλιμακωτό τόσο σε επίπεδο κάλυψης όσο και σε επίπεδο τζίρων και ο τζίρος θα είναι ο τελευταίος που δηλώθηκε για σκοπούς φορολογίας.
- Ο ιδιοκτήτης σε κάθε περίπτωση θα είναι φυσικό πρόσωπο με ετήσιο εισόδημα που κατ’ ελάχιστον 20% του εισοδήματος αυτού προέρχεται από ενοίκια.
- Η εγγύηση ενεργοποιείται και εκτελείται ένα μήνα μετά από τη στιγμή που το ενοίκιο είναι πληρωτέο.
- Ο φορέας καταβολής της εγγύησης προς τον ιδιοκτήτη είναι ένας οργανισμός όπως ο ΚΟΑΓ.
- Το υπόλοιπο του ενοικίου αποτελεί ρίσκο του ιδιοκτήτη. Θα μπορούσε μέρος των κρατικών εγγυήσεων προς τις τράπεζες – αν τελικά περάσει το μέτρο – να αφορά σε εγγύηση δανείων σχεδόν μηδενικού επιτοκίου που:
- οι ενοικιαστές θα λαμβάνουν για αποπληρωμή ενοικίων. - οι ιδιοκτήτες θα λαμβάνουν αν πρέπει να συμπληρώσουν τρέχουσες τους ανάγκες από διαφυγόντα ενοίκια.
Σημειώνω πως το πιο πάνω μέτρο προωθείται από πολλές χώρες στην Ευρώπη, το Ηνωμένο Βασίλειο, τις ΗΠΑ και αλλού. Όλα τα πιο πάνω μέτρα δεν θα ισχύουν για συμβάσεις μισθώσεων που συνάπτονται μετά την 01/04/2020, καθώς τα δεδομένα είναι ενώπιον των συμβαλλομένων μερών και οφείλουν να τα λαμβάνουν υπόψη κατά την όποια διαπραγμάτευση πριν τη σύναψη σύμβασης.
Όλα τα πιο πάνω μέτρα δεν θα μπορούν να εφαρμοστούν στις περιπτώσεις όπου ενοικιαστές είναι στρατηγικά κακοπληρωτές, εκτός αν εντός μιας τακτής χρονικής προθεσμίας και πριν την εφαρμογή μέτρων αρωγής, τακτοποιήσουν τις οφειλές τους προς τον ιδιοκτήτη.
Σε κάθε περίπτωση είναι αναγκαία η νουθεσία προς τους ιδιοκτήτες να επιδείξουν σύνεση και λογική αντιμετώπιση έναντι των προβλημάτων των ενοικιαστών, αλλά και η προτροπή προς τους ενοικιαστές πως δεν πρέπει με κανένα τρόπο να παρεκκλίνουν από τις συμβατικές τους υποχρεώσεις με μονομερή μέτρα – όπως η άρνηση πληρωμής ενοικίου επειδή έτσι έκριναν. Σε αυτό, καταλυτικό ρόλο μπορούν να παίξουν οικείοι σύνδεσμοι, πολιτικά κόμματα και το επίσημο κράτος.
