Του Ανδρέα Ανδρέου
Κάποτε ολίγον μας ενδιέφερε η εισοδηματική απόδοση των ακινήτων – τουλάχιστον ως ποσοστό επί της αξίας τους. Κοιτάζαμε πιο απλοϊκά τα πράγματα, όπως το πόσες λίρες ή το πόσα ευρώ μας άφηναν στην τσέπη ανά μήνα και άρα πόσα πρόσθεταν στο συνολικό μας μηνιαίο εισόδημα. Δεν ισχυρίζομαι ότι μια τέτοια προσέγγιση ήταν κακή. Απλά το να βλέπουμε τα πράγματα σε απόλυτους αριθμούς αντί σχετικούς, εμπεριέχει κινδύνους όπως το να μην κερδίζουμε όσα νομίζουμε ή ακόμη και να χάνουμε και να μην το ξέρουμε.
Τα τελευταία 20 χρόνια βλέπουμε σιγά – σιγά την αγορά να ωριμάζει τουλάχιστον σε επίπεδο σκέψης και προβληματισμού από όλους τους εμπλεκόμενους, είτε αυτοί είναι αγοραστές μιας μεμονωμένης οικιστικής μονάδας, ή επενδυτές μεταβλητού εύρους και βάθους. Ευτυχώς η αγορά έχει ξεφύγει από το παλιό απλό στερεότυπο, «…θα το αγοράσω σε μια άλφα τιμή και θα το πουλήσω σε μια πιο ψηλή βήτα τιμή και θα καρπωθώ το κέρδος…».
Πολλά έχουν συμβεί εντός της εικοσαετίας που πρακτικά ακύρωσαν αυτή την απλοϊκή προσέγγιση. Πάθαμε και μάθαμε τι σημαίνει, να μεταβαίνουμε από καθεστώς σταθερών σε καθεστώς κυμαινόμενων επιτοκίων, να έρχονται άλλα επενδυτικά προϊόντα στην αγορά που να διευρύνουν τις επιλογές μας, να μας χαρίζουν μια φορολογική αμνηστία, να γινόμαστε μέλος μιας ευρύτερης ενιαίας αγοράς, να εισάγουμε ένα νέο νόμισμα, να βρίσκουμε εύκολη πρόσβαση σε χρηματοδότηση, να μας πριμοδοτούν με ψηλά επιτόκια καταθέσεων όπου «κερδίζαμε» χωρίς να ιδρώνουμε, να μας κουρεύουν τις καταθέσεις μας, να μην έχουμε πρόσβαση σε χρηματοδότηση, να στραγγαλίζεται η ρευστότητα μας και να εξανεμίζεται η δυνατότητα αποπληρωμής των δανειακών υποχρεώσεων μας, να δίνουμε τα ακίνητα μας με αντάλλαγμα τη διαγραφή των χρεών μας και να ξαναρχίζουμε από το μηδέν.
Μπορώ να πω με σχετική ευκολία λοιπόν πως ελάχιστοι κοίταζαν πριν το 2013 την εισοδηματική απόδοση ενός ακινήτου που μπορούσε να παράγει εισόδημα, ως ποσοστό επί της αξίας του. Μέχρι τότε ο κύριος επενδυτικός δείκτης ήταν η κεφαλαιουχική ανατίμηση που πρακτικά ή θεωρητικά πετύχαινε ένα ακίνητο εντός μιας χρονικής διάρκειας. Σε αυτό το σπορ ήμασταν πρωταθλητές κόσμου. Αρκούσε να λέμε, «…προχθές μου έδωσαν τόσα και δεν γύρισα να τους δω…», και πείθαμε τον εγκέφαλο μας πως το ακίνητο μας πάει τουλάχιστον τόσα…
Το όποιο εισόδημα – αν υπήρχε – ήταν «κιάρι». Η λέξη «κιάρι» παρεμπιπτόντως προέρχεται από τη λατινική λέξη «clarus» και την μετεξέλιξή της στην ιταλική chiaro που με τα χρόνια απλοποιήθηκε στο πέρασμα του χρόνου με τους Έλληνες και δη αυτούς της Μεσσηνίας να την διατηρούν στο χρόνο ως «κιάρο» ή «κιάρι», χαρακτηρίζοντας έτσι την καθαρή θάλασσα, το καθαρό ελαιόλαδο που παράγουν οι ελιές στους ελαιώνες της περιοχής. Εμείς εδώ στην Κύπρο εξελικτικά της δώσαμε την έννοια του καθαρού κέρδους.
Με τον ερχομό του 2013 και των όσων συνέβησαν συνεπεία της τραπεζικής και οικονομικής κρίσης, άρχισε να γίνεται αισθητό το γεγονός πως γύπες – επενδυτές ζητούσαν να αγοράσουν ακίνητα που να είχαν κατηγορίας άλφα ενοικιαστές και το ενοίκιο προσέφερε τουλάχιστον 12% - 15% εισοδηματική απόδοση. Φυσικά το τι εννοούσαν ήταν πως ήθελαν να αγοράσουν κάτι σε εξευτελιστικά χαμηλή τιμή ή όπως λέμε στα λατινικά «mortuus est asinus…kallitzeus…»!
Η αγορά μπήκε σε αυτό το λούκι λοιπόν, του να κοιτά πλέον τις εισοδηματικές αποδόσεις. Τώρα είμαστε στο να ψάχνουν σχεδόν όλοι αποδόσεις της τάξης του 5% και του 5,5%. Είναι σωστή αυτή η προσέγγιση;
Παρά το γεγονός ότι αποτελεί μια καλύτερη προσέγγιση, λυπάμαι να παρατηρήσω πως ότι δεν είναι η ορθότερη των προσεγγίσεων. Είναι δυνατόν όλα τα εισοδηματικά ακίνητα να έχουν περίπου την ίδια εισοδηματική απόδοση; Δύσκολο. Άλλο επενδυτικό ρίσκο έχει ένα διαμέρισμα δίπλα σε ένα πανεπιστήμιο ή στο αστικό εμπορικό κέντρο μιας πόλης και άλλο σε μια περιοχή εκτός κέντρου. Άλλο επενδυτικό ρίσκο έχει ένα παλιό κτήριο που είναι ασυντήρητο, άλλο ένα καινούργιο και άλλο ένα παλιό που είναι συντηρημένο. Επίσης, διαφορετικά ενδέχεται να συμπεριφέρεται ένα εμπορικό κτήριο από ένα οικιστικό και από ένα τουριστικό και από ένα που είναι αμιγούς γραφειακής χρήσης. Άρα η κάθε κατηγορία ενδέχεται να έχει το δικό της αποδοτικό προφίλ και εντός της κάθε κατηγορίας σίγουρα παίζουν ρόλο παράγοντες όπως η τοποθεσία, το επίπεδο συντήρησης, ο αρχιτεκτονικός σχεδιασμός, η κατασκευαστική ποιότητα κλπ.
Ναι είμαστε σε εποχή πολύ χαμηλών καταθετικών επιτοκίων και σίγουρα τα ακίνητα στην Κυπριακή οικονομική πραγματικότητα μπορεί να αποτελούν την καλύτερη εναλλακτική επένδυση που θα βοηθήσει το κεφάλαιο μας να αυξάνεται. Χρειάζεται προσοχή, μελέτη και διαβούλευση με ειδικούς. Ιδιαίτερα τώρα που ξεκινούν να εφαρμόζονται ενώπιον μας και σύγχρονα εργαλεία αγορών όπως οι ηλεκτρονικοί πλειστηριασμοί που δίδουν ελάχιστη ενημέρωση.
