ΚΛΕΙΣΙΜΟ
Loading...
 
Τελευταία Ενημέρωση: 22:05
26°
Kλασικά και αγαπημένα Jazz, blues, swing, easy listening τραγούδια επιλεγμένα από την «Κ».
ΦΑΡΜΑΚΕΙΑ
Ανδρέας Ανδρέου

Συνεργασία και καλή διάθεση φέρνουν το σωστό αποτέλεσμα

Του Ανδρέα Ανδρέου

Του Ανδρέα Ανδρέου

Δύο από τις μεγαλύτερες παθογένειες της αγοράς ακινήτων είναι η καθυστέρηση στις αδειοδοτήσεις έργων ανάπτυξης και η έκδοση τίτλων ιδιοκτησίας. Πήρε στο κράτος μας ούτε λίγο ούτε πολύ, έξι δεκαετίες για να αρχίσει να ξετυλίγει το κουβάρι επίλυσής τους, ενώ θα μπορούσαμε να μην είχαμε καν θέμα προς συζήτηση εδώ και τουλάχιστον 20 χρόνια.

Και το πρόβλημα δεν είναι μόνο ότι και για το πιο απλό πράγμα χρειαζόντουσαν τουλάχιστον 18 μήνες για να πάρεις άδεια ή μέχρι 40 χρόνια (έως και ποτέ) για να εξασφαλίσεις τίτλο ιδιοκτησίας. Τα προβλήματα ήταν αυτά που προέκυπταν εξαιτίας αυτών των καθυστερήσεων και για τα οποία ελάχιστοι έδειχναν να προβληματίζονται. Νομίζετε ότι το τραπεζικό πρόβλημα προέκυψε μόνο λόγω της όρεξης των καταναλωτών να πάρουν δάνεια χωρίς πρόθεση να τα εξοφλήσουν και της διάθεσης των τραπεζιτών να τους τα χορηγήσουν απλά για να αυξήσουν τα μπόνους τους; Και για να το κάνουμε λίγο πιο σύνθετο, πιστεύετε ότι το κράτος ήθελε πράγματι τόσο διάστημα να εκδώσει άδειες και τίτλους, επειδή έπρεπε να ελέγξει ένα σωρό από λεπτομέρειες; Όσοι βλέπουν μόνο αυτό, να μου επιτραπεί να τους υποδείξω ότι είναι αλλού ξημερωμένοι. Ας πάρουμε πρώτα την αδειοδότηση.

Το άλλο μεγάλο κεφάλαιο και συνάμα αγκάθι στην οικονομία που πρέπει να επιλυθεί τάχιστα και διαπαντός, είναι η σύντμηση του χρόνου έκδοσης ξεχωριστών τίτλων ιδιοκτησίας

Ένας ιδιώτης αγόραζε ένα οικόπεδο για να κτίσει το σπίτι του βάζοντας ένα ποσό κάτω σαν προσωπική συνεισφορά και λαμβάνοντας χρηματοδότηση για το υπόλοιπο. Θεωρούσε πως ήθελε 18 μήνες για τις άδειες και άλλους 18 μήνες για να το κτίσει, δηλαδή σύνολο τρία χρόνια στην καλύτερη περίπτωση. Ήξερε βάσει νομοθεσίας και κανονισμών πως δεν μπορούσε να αρχίσει να κατασκευάζει, εκτός αν είχε εξασφαλισμένες όλες τις άδειες. Όταν εξασφάλιζε τις άδειες, δηλαδή στους 18 μήνες, πήγαινε στην τράπεζα και ζητούσε επέκταση του δανείου για να καλύψει και το μεγαλύτερο μέρος του κατασκευαστικού κόστους. Μέχρι τότε, πολλά μπορούσαν να είχαν αλλάξει.

Μπορεί οι γενικές οικονομικές συνθήκες να ήταν πολύ διαφορετικές, μπορεί η τράπεζα να είχε άλλη θεώρηση της αγοράς και της οικονομίας, μπορεί τα προσωπικά δεδομένα του ίδιου του ατόμου να είχαν μεταβληθεί, το κατασκευαστικό κόστος να είχε αλλάξει κλπ. Για όλους ή για κάποιους από αυτούς τους λόγους, η τράπεζα μπορεί να ήταν από διστακτική για επέκταση του δανείου, έως αντίθετα σούπερ χαλαρή. Η επίπτωση στον δανειζόμενο κυμαινόταν από το να τον αφήσει επί ξύλου κρεμάμενο με ένα χρωστούμενο οικόπεδο χωρίς να μπορεί να το αναπτύξει, μέχρι να τον φορτώσει με δάνεια επί δανείων για να κτίσει την έπαυλη των ονείρων του χωρίς να ήταν αυτό που είχε ζητήσει. Το εύρος των δύο και βάλε χρόνων για αδειοδότηση έκανε το «παιχνίδι» της χρηματοδότησης αναγκαστικά ένα «two-stage game», όπου η τράπεζα σου έλεγε, «έλα χρήματα να πάρεις το οικόπεδο και όταν θα είσαι έτοιμος έλα να δούμε το αίτημα σου για το σπίτι...».

Το πρόβλημα μεγεθυνόταν και γινόταν πιο σύνθετο στις περιπτώσεις των αναπτύξεων από developers. Τα αποτελέσματα αρχίσαμε να τα βλέπουμε στην κατάρρευση, όπου ήρθαν στην επιφάνεια θέματα χιαστί εγγυήσεων, οριζόντιων και κάθετων υποθηκών, πολυτεμαχισμών, εγκλωβισμένων αγοραστών κ.λπ και έγινε πιο αντιληπτό στη φάση των αναδιαρθρώσεων. Η χθεσινή εξαγγελία από το ΥΠΕΣ ότι πλέον οι αναπτύξεις μέχρι δύο οικιστικές μονάδες θα αδειοδοτούνται μέσα σε 10 μέρες αν γίνεται ηλεκτρονική υποβολή αίτησης αδειών ή εντός 20 ημερών αν η αίτηση είναι έντυπη, σίγουρα είναι ένα τεράστιο βήμα προς τα εμπρός. Εκτός του ότι η αχρείαστη γραφειοκρατία εκμηδενίζεται, θα αλλάξει και η φιλοσοφία χρηματοδότησης τέτοιων αναπτύξεων βάζοντας την στη σωστή βάση που δεν είχε ποτέ. Θα επιτρέπει την εξέταση ενός αιτήματος στην ολότητα του και όχι τμηματικά και σε βάθος χρόνου. Θα επιτρέψει στα νοικοκυριά να προβαίνουν σε σωστό προγραμματισμό, σε σωστή διαχείριση των οικονομικών τους, σε σωστό προϋπολογισμό. Αυτό με τη σειρά του θα αυξήσει κατακόρυφα τις πιθανότητες νέων οικιστικών – στεγαστικών δανείων να διανύουν την περίοδο αποπληρωμής τους χωρίς κινδύνους μη αποπληρωμής.

Σύμφωνα με τον ΥΠΕΣ πέραν των έξι στις δέκα αιτήσεις αφορούν ιδιώτες που θέλουν να ανεγείρουν το σπίτι τους. Με αυτό τον τρόπο, σχεδόν δύο στις τρεις αιτήσεις θα έχουν εκδομένες τις άδειες τους εντός 10-20 ημερών. Ο μελετητής θα υποβάλει την αίτηση για έκδοση πολεοδομικής άδειας και άδειας οικοδομής, με υπεύθυνη δήλωση του ιδίου ότι ο σχεδιασμός και τα τεχνικά δεδομένα της κατασκευής πληρούν όλες τις πολεοδομικές απαιτήσεις και σαν εγγύηση των όσων δηλώνει θα προσκομίζει και ασφάλιση επαγγελματικής ευθύνης. Αυτός είναι ο τρόπος και μπράβο που επιτέλους έγινε. Τέρμα λοιπόν στο ποίημα ότι «...η άδεια εγκρίθηκε και είναι για υπογραφή...» και η υπογραφή να παίρνει έξι μήνες για να μπει...

Τώρα, αυτό που μένει είναι να εφαρμοστεί κάτι ανάλογο για της μεσαίας κλίμακας αναπτύξεις έτσι ώστε και ο τομέας των εμπορευόμενων ακινήτων να γίνει πιο αποτελεσματικός, αλλά να περάσει και ο επενδυτικός νόμος ώστε οι αναπτύξεις μεγάλης κλίμακας (αξίας κατασκευής από €25 εκ. και πάνω) να εξασφαλίζουν άδειες εντός 12 μηνών. Για την θετική πιο πάνω εξέλιξη, συγχαρητήρια στο ΥΠΕΣ, στο Υφυπουργείο Έρευνας, Καινοτομίας και Ψηφιακής Πολιτικής, στην Ένωση Δήμων και στο ΕΤΕΚ. Το άλλο μεγάλο κεφάλαιο και συνάμα αγκάθι στην οικονομία που πρέπει να επιλυθεί τάχιστα και διαπαντός, είναι η σύντμηση του χρόνου έκδοσης ξεχωριστών τίτλων ιδιοκτησίας. Πιστεύω πως η κατεύθυνση που πρέπει να ακολουθηθεί για εξεύρεση λύσης, θα πρέπει να έχει σαν αφετηρία όχι το Πιστοποιητικό Τελικής Έγκρισης, αλλά την έκδοση ενός Πιστοποιητικού Ολοκλήρωσης Αποτύπωσης της ανάπτυξης (αυτό που εγώ ονομάζω Footprint Completion Certificate). Με αυτό, σημαίνει πως η διαδικασία τιτλοποίησης θα μπορεί να ξεκινήσει με την ολοκλήρωση του σκελετού των κτηριακών οντοτήτων εντός της ανάπτυξης και οι τίτλοι θα είναι έτοιμοι για έκδοση με την σύνδεση του έργου με τον ηλεκτρισμό. Το κέρδος για όλους (κράτος, αγοραστές, πωλητές, χρηματοδότες, οικονομία) θα είναι τεράστιο, αφού μέχρι σήμερα επικρατεί το απόλυτο χάος που δεν περιποιεί τιμή σε κανένα

ΣΧΟΛΙΑΣΤΕ Συνδεθείτε

ΑΛΛΕΣ ΕΙΔΗΣΕΙΣ ΚΑΤΗΓΟΡΙΑΣ

ΑΛΛΕΣ ΚΑΤΗΓΟΡΙΕΣ