Του Ανδρέα Ανδρέου
Με την κάθοδο του φθινοπώρου συνήθως μεγαλώνει και η επενδυτική μας όρεξη. Και είναι απόλυτα φυσιολογικό · το main focus του καλοκαιριού είναι οι διακοπές, η απορρόφηση όσο το δυνατόν περισσότερης ενέργειας από τον ήλιο, η απόλαυση των όσων ομορφιών μας χάρισε απλόχερα η φύση και να ζήσουμε στιγμές χαλάρωσης με την οικογένειά μας και κάποιους εκλεκτούς φίλους. Δεν λέω, και το φετινό καλοκαίρι, όπως και το περσινό, ήταν διαφορετικό λόγω της πανδημίας, αλλά με τον ένα ή τον άλλο τρόπο βρήκαμε τις οδούς να μεγιστοποιήσουμε την ωφέλεια αυτής της περιόδου.
Τώρα μπαίνουμε στη νέα φάση της ρουτίνας μας και, όπως ανέφερα και πιο πάνω, ιστορικά τουλάχιστον φαίνεται πως αποτελεί και μια περίοδο αυξημένης δραστηριότητας σε ακίνητα. Η δραστηριότητα δεν περιορίζεται μόνο σε αγορά νέων ακινήτων. Αποτελεί και μια περίοδο επένδυσης σε υφιστάμενα ακίνητα που κατέχουμε. Ας μην ξεχνάμε πως υπάρχουν πάντα τρόποι να αυξήσουμε την αξία της επένδυσής μας προβαίνοντας σε αναβαθμίσεις. Απλά, η απόφαση πάντα έχει να κάνει με την απάντηση του ερωτήματος κατά πόσον μια τέτοια επένδυση εξυπηρετεί τις ανάγκες και τις επιδιώξεις μας.
Παρόλο που κανονικά θα πρέπει να διαχωρίσουμε τα ακίνητα σε δύο κατηγορίες, δηλαδή αυτά που μας αποφέρουν εισόδημα και αυτά που τα χρησιμοποιούμε για ιδιοκατοίκηση, δεν παύει από το να υπάρχει κάποιο κοινό έδαφος στο τι πρέπει ή μπορούμε να κάνουμε για να ανέβει η απόδοσή τους προς εμάς που να αποτιμάται είτε σε χρήμα ή και σε ανεβασμένη ψυχική διάθεση.
Στο πρώτο κομμάτι αναφέρω το προφανές, ότι δηλαδή αυτή η περίοδος είναι η τελευταία περίοδος μαζικής έλκυσης ενοικιαστών. Οι φοιτητές επιστρέφουν στα πανεπιστήμια με φυσική παρουσία, όπως επίσης και πολλοί νεαροί επαγγελματίες, καθώς οι επιχειρήσεις μεταβαίνουν σε ένα υβριδικό μοντέλο που συνδυάζει την φυσική παρουσία με την εξ αποστάσεως εργασία.
Άρα το να έχω ένα διαμέρισμα που ανταγωνίζεται εκατοντάδες άλλα όμοιά του, δεν μου αφήνει ιδιαίτερα περιθώρια «απαίτησης» και λήψης ενός ενοικίου που να είναι μεγαλύτερο από τον μέσο όρο. Αν θέλω να αυξήσω τις πιθανότητες επιτυχίας έλκυσης ενός ψηλότερου ενοικίου, θα πρέπει να προσφέρω κάτι που να το δικαιολογεί.
Γι’ αυτό θα πρέπει κατ’ ελάχιστον να προβώ σε ένα φρεσκάρισμα του χώρου που να περιλαμβάνει την καλαίσθητη μίξη χρωμάτων σε επιφάνειες τοίχων και ταβανιών και το ταίριασμά τους με χρήσιμα, λειτουργικά για τον χώρο, εργονομικά και γουστόζικα έπιπλα. Πολύ πιο εύκολα θα ελκύσετε έναν ενοικιαστή αν του προσφέρετε έναν «ζεστό» και «ζωντανό» χώρο, παρά έναν «μουντό» χώρο με φθαρμένα και ασυνδύαστα έπιπλα που δηλώνουν με ευκολία ότι σας περίσσεψαν κατά καιρούς από τη δική σας διαδρομή. Το πρώτο που θα δείξετε στον επίδοξο ενοικιαστή είναι ότι τον σέβεστε και αυτός με τη σειρά του θα σας εκτιμήσει σαν σπιτονοικοκύρη.
Ο μέσος ενοικιαστής αυτού του βεληνεκούς δεν έχει βαθύ πορτοφόλι. Όμως, πιο εύκολα θα αποφασίσει να δώσει ένα 5% ή 10% περισσότερο στο μηνιαίο του ενοίκιο, αν πέραν των πιο πάνω του δώσετε την ευκαιρία να μειώσει τα μηνιαία του έξοδα που χαλάει σε βασικές υπηρεσίες, όπως είναι το ηλεκτρικό ρεύμα το οποίο, όπως αποδεικνύεται εσχάτως, είναι…killer. Για το σκοπό αυτό είναι καλό να επενδύσετε σε κάποιες απαραίτητες αναβαθμίσεις, όπως αλλαγή των λαμπτήρων σε LED και όλων των συσκευών σε κατηγορία ενεργειακής απόδοσης τουλάχιστον «Α». Αν δει ότι το ψυγείο χρονολογείται από τον καιρό της γιαγιάς σας, ή ότι το γκάζι θυμίζει κυπριώτικο σκετς του 1970 ή ότι το κλιματιστικό ψυχομαχεί σε βαθμό που η τσέπη του θα αιμορραγεί, δεν θα σας προτιμήσει. Μην διστάζετε, μια τέτοια αναβάθμιση συσκευών κάθε καμιά δεκαριά χρόνια δεν σας παίρνει πίσω οικονομικά. Αντίθετα σας ανταμείβει με το παραπάνω.
Αν η δική σας προσέγγιση σαν ιδιοκτήτης είναι, «εγώ αυτά προσφέρω, τζιαι εν καλά τους…», τότε και αυτοί θα πουν κάτι ανάλογο που θα λειτουργήσει εναντίον των συμφερόντων σας. Η υποτίμηση του ενοικιαστή οδηγεί σε διαχρονική διολίσθηση του προσφερόμενου προϊόντος – τόσο στην φυσική του μορφή, όσο και στην επενδυτική του μορφή. Από την άλλη, ο σεβασμός προς τον ενοικιαστή οδηγεί σε ακριβώς αντίθετο αποτέλεσμα: βελτίωση του επενδυτικού στοκ, ψηλότερες ενοικιαστικές και κεφαλαιουχικές αξίες και σαφώς λιγότερες εγκαταλείψεις ενοικιαστών και αθετήσεις συμβολαίων. Σε καμία περίπτωση δεν εισηγούμαι να το παρακάνετε στα έξοδα. Αλλά θα πρέπει αναγκαστικά να συμπεριφέρεστε σαν σωστός επενδυτής αν θέλετε να επιβιώσετε. Και ο σωστός επενδυτής αγαπά τις επενδύσεις του τόσο, όσο αυτές να μεγιστοποιούν τις αποδόσεις τους προς εσάς. OΑνδρέας Α. Ανδρέου, MRICS είναι CEO, APS AndreouPropertyStrategy- Chartered Surveyors.
