Του Παναγιώτη Ρουγκάλα
Παρασκηνιακήπροειδοποίηση για προσεκτική διάθεση ακινήτων σε πλειστηριασμούς, οι οποίοι θα διενεργούνται είτε φυσικά, είτε ηλεκτρονικώς έχει αποσταλεί σε όλες τις τράπεζες της Κύπρου. Στο μήνυμα, που «σιωπηρά» έχει φτάσει στα «αυτιά» των τραπεζών και έχει δύο σκέλη, υπογραμμίζεται η ανάγκη πρώτον να αποφευχθούν οι όποιες μαζικές εκποιήσεις σε προβληματικούς δανειολήπτες οι οποίοι δεν πρόκειται να μπουν στο κυβερνητικό σχέδιο ΕΣΤΙΑ για επιχορήγηση της δόσης του δανείου τους από το κράτος.
Δεύτερον, αναφορικά με τα όσα ακίνητα έχουν στη διάθεσή τους τράπεζες και εταιρείες διαχείρισης προβληματικών δανείων (servicers) τα οποία αποκτήθηκαν είτε από εκποιήσεις, είτε «δόθηκαν μέσα» από τους δανειολήπτες για να μετριάσουν τις οφειλές τους προς τις τράπεζες, να μην πλημμυρίσουν την αγορά. Σε αυτές τις δύο προτάσεις φαίνεται να έχουν ήδη συμφωνήσει τράπεζες και servicers, καθώς και οι ίδιοι δεν θέλουν να δημιουργηθούν προβλήματα. Πώς προέκυψε όμως αυτή η παρασκηνιακή προειδοποίηση; Σύμφωνα με πληροφορίες της «Κ», αφού τράπεζες πιέζονται να μειώσουν τα ΜΕΔ τους και από την άλλη Servicersθέλουν να παρουσιάσουν έργο, ανιχνεύτηκαν τάσεις διάθεσης ακινήτων από όλες τις τράπεζες και όλους τους servicers συντεταγμένα.
Σε αυτό συνέβαλε και η μέχρι πρότινος προγραμματισμένη λειτουργία των ηλεκτρονικών πλειστηριασμών, η οποία είναι και ένα παραπάνω εργαλείο για την μείωση των αποθεμάτων των ακινήτων, άρα εκ του αποτελέσματος και της μείωσης των αποθεμάτων των ΜΕΔ. Το πρόβλημα που θα δημιουργηθεί ωστόσο εάν γίνει κάτι αντίθετο, δεν θα είναι μόνο ηθικό και κοινωνικό. Το πολύ σημαντικό ηθικό και κοινωνικό πρόβλημα με τις παραπάνω από τις συνήθεις εκποιήσεις και πλειστηριασμούς που θεωρητικά θα υπάρξει, θα με τουσιωθεί σε ένα πρακτικό πρόβλημα. Αφού θα υπάρξει πληθώρα ακινήτων, τότε οι τιμές αυτών των ακινήτων θα πρέπει να γίνουν ιδιαιτέρως ανταγωνιστικές, άρα ενδεχομένως να πέσουν και παρακάτω από ότι αξίζουν αντικειμενικά.
Αυτό, όπως είναι φυσικό, θα δημιουργήσει κεφαλαιακά κενά στους ισολογισμούς των τραπεζών, αφού ενώ θα έχει αποκτηθεί ένα ακίνητο σε χ ποσό για να αποπληρώσει ένα δάνειο για παράδειγμα αξίας χ/2 και πωληθεί εντέλει σε τιμή χ/3, τότε ο σκοπός που αποκτήθηκε δεν έφερε τα επιθυμητά αποτελέσματα. Εάν γίνει αυτό για ένα ακίνητο, τότε δεν είναι πρόβλημα και έτσι λειτουργεί η αγορά. Πότε κερδίζει ο πωλητής, πότε χάνει. Εάν όμως γίνει αυτό για πλειάδα ακινήτων, τότε αναγκαστικά και θα φέρει τις τράπεζες σε κεφαλαιακές ανάγκες. Η συμφωνία που έχει άτυπα γίνει ώστε να μην επηρεαστούν οι τιμές των ακινήτων, προνοεί να γίνει μεθοδικά η διάθεση των ακινήτων από τους επαγγελματίες και μέσω των πλατφορμών.
Χαρακτηριστικά, βασικός παίχτης της αγοράς ανέφερε στην «Κ» πως η μαζική διάθεση των ακινήτων δεν θα συμφέρει κανένα από τον κλάδο. «Μόνο να χάσουμε θα έχουμε και κανείς δεν θα κερδίσει. Ίσως βραχυπρόθεσμα τράπεζες και servicers δουν να γίνονται πράξεις με τα ακίνητα που έχουν στη διάθεσή τους, ωστόσο μακροπρόθεσμα θα πιέσει τις τιμές αντίστοιχων ακινήτων που έχουν πωληθεί προς τα κάτω. Πρέπει να αποφευχθεί οτιδήποτε τέτοιο» σημείωσε συγκεκριμένα.
Εποπτεία
Την ίδια ώρα, όπως κατέγραψε και το Κυπριακό Πρακτορείο Ειδήσεων την προηγούμενη εβδομάδα, η Κεντρική Τράπεζα της Κύπρου αναμένεται να ενισχύσει το εποπτικό πλαίσιο των servicers, αφού πλέον μεγάλο μέρος ΜΕΔ έχουν περάσει εκτός τραπεζών, σε αυτές τις εταιρείες. Όπως αναφέρει το ρεπορτάζ, «η ΚΤΚ ετοιμάζει νέο ρυθμιστικό και εποπτικό πλαίσιο, αναγνωρίζοντας πως οι servicers κατέχουν ένα αυξανόμενο απόθεμα μη εξυπηρετούμενων δανείων (ΜΕΔ)», αναφέρει το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο στην έκθεση που εξέδωσε για τον έλεγχο της κυπριακής οικονομίας.
Το ΔΝΤ από πλευράς του αναφέρει πως τα ΜΕΔ που βρίσκονται σε servicers ανέρχονται σε περίπου 50% του ΑΕΠ, άρα η συνεχιζόμενη ενίσχυση του εποπτικού πλαισίου των servicers και η στενή παρακολούθηση των στοιχείων είναι σημαντική». Σημειώνεται πως οι αδειοδοτημένοι servicers είναι η ΚΕΔΙΠΕΣ, η Gordian Holdings, η CYMC III, η CAC Coral Ltd, η B2Kapital Cyprus Ltd και η APS Loan Management.
Ανοδικές τιμές
Βάσει των τελευταίων διαθέσιμων στοιχείων, ο Δείκτης Τιμών Κατοικιών (οικίες και διαμερίσματα) της Κεντρικής Τράπεζας δείχνει πως συνέχισε την ανοδική του πορεία καταγράφοντας τριμηνιαία αύξηση 0,8% το πρώτο τρίμηνο του 2019. Όπως διαφαίνεται από τα διαγράμματα, οι τιμές οικιών και διαμερισμάτων σε τριμηνιαία βάση κατέγραψαν αύξηση 0,6% και 0,9%, αντίστοιχα. Από την άλλη, σε ετήσια βάση, οι τιμές κατοικιών κατέγραψαν αύξηση της τάξης του 2,7% κατά το πρώτο τρίμηνο του 2019. «Τόσο οι τιμές οικιών όσο και διαμερισμάτων κατέγραψαν ετήσια αύξηση κατά το υπό εξέταση τρίμηνο της τάξης του 2,1% και 3,9%, αντίστοιχα», συμπληρώνει, ενώ τονίζει πως «η αυξημένη ζήτηση για κατοικίες, τόσο για ιδιοκατοίκηση όσο και για επένδυση, οι ξένες επενδύσεις και ο νέος εγχώριος δανεισμός συμβάλλουν στην ανάκαμψη των τιμών των κατοικιών».
Όσον αφορά στις τιμές των διαμερισμάτων, φαίνεται να ανακάμπτουν ταχύτερα σε σχέση με τις τιμές οικιών, κάτι που πιθανόν να οφείλεται στο γεγονός ότι τα διαμερίσματα γενικότερα προσφέρουν υψηλότερες αποδόσεις ως επένδυση σε σχέση με τις οικίες. Επίσης τα διαμερίσματα φαίνεται να είναι η επιλογή για αγοραστές που θέλουν να μείνουν κοντά στα κέντρα των πόλεων, όπως νέα νοικοκυριά, ενώ από τα στοιχεία εξάγεται το συμπέρασμα πως είναι γεγονός ότι οι διακυμάνσεις των τιμών κατοικιών παρουσιάζουν αρκετή ανομοιογένεια τόσο μεταξύ επαρχιών, όσο και μεταξύ περιοχών εντός της ίδιας επαρχίας. Σημαντικό ρόλο σε αυτές τις διακυμάνσεις διαδραματίζουν οι ξένες επενδύσεις, οι οποίες φαίνεται να συγκεντρώνονται σε συγκεκριμένες περιοχές και στηρίζουν την ανάκαμψη των τιμών.
Ανά επαρχία
Σε τριμηνιαία βάση, τα στοιχεία της Κεντρικής δείχνουν πως ο Δείκτης Τιμών Κατοικιών σημείωσε αύξηση σε όλες τις επαρχίες, με εξαίρεση την επαρχία Αμμοχώστου που σημείωσε μικρή μείωση. Συγκεκριμένα, καταγράφηκε αύξηση στις τιμές κατοικιών κατά 1,5% στη Λεμεσό, 1,1% στη Λάρνακα, 1% στην Πάφο και 0,3% στη Λευκωσία, ενώ στην Αμμόχωστο καταγράφηκε μικρή μείωση 0,4%. Όσον αφορά τις ετήσιες μεταβολές στον γενικό δείκτη τιμών κατοικιών ανά επαρχία, καταγράφηκε αύξηση σε όλες τις επαρχίες. Στην Λεμεσό καταγράφηκε ετήσια αύξηση της τάξης του 5,4%, στη Λάρνακα 3,2%, στην Αμμόχωστο 2,4%, στη Λευκωσία 1,5% και στην Πάφο 1,3%.
Όσον αφορά τις τιμές οικιών, καταγράφηκαν τριμηνιαίες αυξήσεις στη Λεμεσό (1,6%), στη Λευκωσία (0,5%), στη Λάρνακα (0,4%) και Πάφο (0,1%). Στην επαρχία Αμμοχώστου καταγράφηκε μείωση 0,3%. Σε ετήσια βάση, οι τιμές οικιών σημείωσαν αύξηση σε όλες τις επαρχίες. Στη Λεμεσό οι τιμές οικιών αυξήθηκαν κατά 4,5%, στη Λευκωσία κατά 1,7%, στην Αμμόχωστο κατά 1,5%, στη Λάρνακα 1,4% και στην Πάφο κατά 0,7%. Οι τιμές διαμερισμάτων σε τριμηνιαία βάση κατέγραψαν αύξηση 3,8% στη Λάρνακα, στην Πάφο 1,7% και στη Λεμεσό 1,1%. Τριμηνιαία μείωση καταγράφηκε στην Αμμόχωστο κατά 1,1%, ενώ στη Λευκωσία κατέγραψαν σχετική σταθεροποίηση (-0,1%).
Σε ετήσια βάση, οι τιμές των διαμερισμάτων σημείωσαν για ακόμη ένα τρίμηνο αύξηση σε όλες τις επαρχίες, με τις μεγαλύτερες να σημειώνονται στις επαρχίες Λάρνακας (9,5%) και Λεμεσού (7,3%). Οι τιμές διαμερισμάτων σημείωσαν ετήσια αύξηση 6,7%, στην Αμμόχωστο, 1,8% στην Πάφο και 1,3% στη Λευκωσία.
ΕΝΤΥΠΗ ΕΚΔΟΣΗ
