Της Μαρίας Ηρακλέους
Τα τελευταία στοιχεία στα οποία καταγράφονται οι πωλήσεις ακινήτων στην Κύπρο, καταδεικνύουν το εξής: ότι το κυπριακό real estate εξελίσσεται με διαφορετικά χαρακτηριστικά σε κάθε επαρχία. Για παράδειγμα, είναι ξεκάθαρο ότι η πίτα της αγορά στη Λευκωσία βασίζεται σχεδόν εξ ολοκλήρου στην εγχώρια αγορά, σε αντίθεση με τις παραθαλάσσιες επαρχίες, όπου τα στατιστικά δείχνουν ότι η εκεί αγορά ακινήτων ανεβαίνει ωθούμενη σε μεγάλο βαθμό από ξένους αγοραστές. Πρόκειται κυρίως για αγοραστές από χώρες εκτός της Ε.Ε., οι οποίοι έχουν επιλέξει την Κύπρο για μεταφορά έδρας, προσωπικού, εταιρείας και για αναζήτηση στέγης, μετά την ρωσική εισβολή στην Ουκρανία και την καταστροφική έκρηξη στο λιμάνι του Λιβάνου.
Όσον αφορά τα παγκύπρια στοιχεία διαμορφώνονται ως εξής: Από τις 22,5 χιλιάδες πωλήσεις και μεταβιβάσεις ακινήτων στην Κύπρο, για τις 7.408 ο αγοραστής ήταν ξένος. Σε ποσοστό, αυτό ανέρχεται στο 33%. Σαφώς, όπως ήδη έχει αναφερθεί, το ποσοστό αυτό διαφοροποιείται ανά επαρχία. Για παράδειγμα, η Λεμεσό, καταγράφει 7.262 πράξεις, εκ των οποίων το 31% αφορά ξένους αγοραστές. Αλλά δεν είναι η Λεμεσός που έχει την πρωτιά στην προτίμηση των ξένων αγοραστών όπως θα πίστευε κανείς, λόγω του μεγάλου αριθμού ξένων εταιρειών που έχουν την έδρα τους στην επαρχία. Σύμφωνα με τα στοιχεία, οι περισσότεροι ξένοι αγοραστές έχουν προτιμήσει την επαρχία Πάφου, αφού από το σύνολο των 4.573 μεταβιβάσεων και συμφωνητικών αγοράς, οι 2.616 είναι ξένοι. Πρόκειται για ποσοστό 57% επί του συνόλου των πράξεων στην επαρχία και είναι το μεγαλύτερο ποσοστό μεταξύ των ελεύθερων πόλεων. Επίσης, βάσει των ίδιων στοιχείων, προκύπτει ότι το 19% είναι Ευρωπαίοι αγοραστές, ενώ το 38% είναι αγοραστές εκτός Ε.Ε.
Παραθαλάσσια και Λευκωσία
Η Πάφος, λοιπόν, είναι –τουλάχιστον μέχρι στιγμής– πρώτη στις προτιμήσεις των ξένων αγοραστών. Αυτό δεν συμβαίνει με τη Λευκωσία. Η αγορά της πρωτεύουσας εξακολουθεί να κινείται με την εγχώρια αγορά, με μόλις το 11% των αγοραστών της να προέρχονται είτε από άλλες χώρες εντός της Ε.Ε., είτε εκτός. Οι πωλήσεις και οι μεταβιβάσεις ακινήτων στη Λευκωσίας ανήλθαν, μέχρι τον Αύγουστο του έτους, σε 5.447.
Στη Λεμεσό, από τις 7.262 πωλήσεις, το 69% είναι αγοραστές από την εγχώρια αγορά και γύρω στους 3 στους 10 ήταν ξένοι. Ψηλότερο το ποσοστό στη Λάρνακα με 4.661 πράξεις, όπου το 34% των αγοραστών ακινήτων στην επαρχία είναι ξένοι (10% Ευρωπαίοι και 24% αγοραστές εκτός Ε.Ε.). Στην επαρχία Αμμοχώστου οι ξένοι αγοραστές είναι μεν περισσότεροι των Κυπρίων, με 56%, ωστόσο ο συνολικός αριθμός των ακινήτων που πωλήθηκαν το οκτάμηνο του έτους είναι μόλις 617. Όπως εξηγεί ο CEO της Ask Wire Παύλος Λοΐζου, οι πιο πάνω αριθμοί δίνουν εύλογα την εντύπωση ότι η κυπριακή αγορά ακινήτων χωρίζεται στα δύο –οι παραθαλάσσιες περιοχές που κινούνται σε σημαντικό βαθμό με ξένους αγοραστές, και η Λευκωσία, η οποία απευθύνεται σχεδόν εξολοκλήρου σε κατοίκους Κύπρου. Αυτό σημαίνει ότι η αγορά ακινήτων στην πρωτεύουσα είναι πιο ευάλωτη σε συνθήκες όπως η αύξηση του κόστους ζωής και του κόστους των επιτοκίων. Πρόκειται για παράγοντες οι οποίοι σίγουρα δεν ευνοούν ανοίγματα για αγορές ακινήτων, είτε για ιδιοκατοίκηση, και σίγουρα όχι για σκοπούς επένδυσης. Μικρότερο είναι το αποτύπωμα αυτών των εξελίξεων στις άλλες τρεις επαρχίες οι οποίες έχουν επωφεληθεί σημαντικά από την κάθοδο των ξένων εταιρειών και εργαζομένων στην Κύπρο. Από την άλλη, αυτή η κάθοδος δεν αναμένεται ότι θα συνεχίσει με τον ίδιο ρυθμό και τους επόμενους μήνες, αλλά μάλλον θα μειωθεί.
Πέφτουν οι ρυθμοί
Ήδη, σύμφωνα με τον κ. Λοΐζου, οι ρυθμοί αγοράς ακινήτων παρουσιάζουν μείωση. Αυτό μπορεί να μεταφραστεί σε εξομάλυνση των τιμών μέχρι 10% σταδιακά και μεσοπρόθεσμα. Σε κάθε περίπτωση, η προσφορά οικιστικών προϊόντων και ακινήτων που θα απευθύνονται στην κυπριακή αγορά είναι κάτι που θα πρέπει να απασχολήσει αργά ή γρήγορα τους ντιβέλοπερ, οι οποίοι προτιμούν το προφίλ των ξένων αγοραστών που δεν υπόκεινται σε διαδικασία δανεισμού, και επιλέγουν συχνά ακριβότερο οικιστικό προϊόν. Για παράδειγμα, από τα στοιχεία που έχει αναλύσει η εταιρεία Ask Wire προκύπτει ότι, οι περισσότερες συναλλαγές από ξένους αφορούν το «τελικό προϊόν», δηλαδή ανεπτυγμένα/κατασκευασμένα διαμερίσματα και σπίτια, στις κύριες πόλεις. Αντίθετα, αυτά των ντόπιων αγοραστών, αφορούν κυρίως γη, μεγάλο μέρος των οποίων σε αγροτικές περιοχές (μικρά χωράφια χαμηλής αξίας). Επιπλέον, σε αντίθεση με τους περισσότερους ξένους αγοραστές, οι Κύπριοι χρειάζονται χρηματοδότηση από τις τράπεζες και είναι πιο ευάλωτοι σε αυξήσεις κατασκευαστικού κόστους. Την ώρα αύξησης των επιτοκίων, η ιδέα για δανειοδότηση ίσως δεν είναι η καλύτερη, και κυρίως όταν καταγράφονται αυξήσεις 12% για διαμερίσματα και γύρω στο 5% για σπίτια. Τα χαρακτηριστικά των εγχώριων αγοραστών και η μείωση του ρυθμού καθόδου των ξένων είναι σίγουρα ένα δεδομένο το οποίο αναμένεται ότι αργά ή γρήγορα θα φέρει εξομάλυνση των τιμών. Βεβαίως, η αύξηση του κόστους ακινήτων είναι μια προέκταση από την άνθιση των βραχύβιων μισθώσεων στο νησί, η οποία ενισχύθηκε περισσότερο τον τελευταίο χρόνο με την ανάκαμψη των τουριστικών αφίξεων. Λύση για εξομάλυνση των τιμών θα μπορούσε να δοθεί μέσα από την αξιοποίηση ανεκμετάλλευτων τεμαχίων γης, αναφέρει ο κ. Λοίζου, ώστε να αυξηθεί η προσφορά διαμερισμάτων και κατοικιών, προσθέτοντας ότι το κράτος θα μπορούσε να οδηγήσει σε αυτό, προσφέροντας τα ανάλογα κίνητρα ή αντικίνητρα.
