Του Ανδρέα Ανδρέου
Το θέμα των ημερών είναι οι αυξήσεις στις τιμές των αγαθών που οφείλονται σε διάφορες αιτίες, που έχουν να κάνουν με την προμήθεια και την παραγωγή. Είτε αυτές έχουν να κάνουν με τις άσχημες καιρικές συνθήκες ανά τον πλανήτη, που οδήγησαν σε μειωμένη παραγωγή, είτε έχουν να κάνουν με το γεγονός ότι το μεταφορικό κόστος έχει αυξηθεί δραματικά, είτε έχουν να κάνουν με το γεγονός ότι λόγω της πανδημίας και το κλείσιμο των εργοστασίων η παραγωγή δεν μπορεί πλέον να ανταπεξέλθει στη συσσωρευμένη ζήτηση κ.λπ, το κόστος αυξήθηκε και μετακυλίεται στις τιμές των προϊόντων με αποτέλεσμα ο καταναλωτής να έρχεται αντιμέτωπος με αυξημένες τιμές για τα ίδια πράγματα που αγόραζε προηγουμένως πιο φθηνά.
Μπορεί μετά την επαναλειτουργία των οικονομιών να υπήρξε αύξηση στην πραγματική ζήτηση και να δυσκολευόμαστε προς το παρόν να διαχωρίσουμε τι ποσοστό από τις αυξήσεις αναλογεί στην αυξημένη πραγματική ζήτηση και τι όχι, αλλά το γεγονός παραμένει ότι παγκοσμίως επικρατούν πληθωριστικές τάσεις λόγω μειωμένης ροής της παραγωγής. Προσωπικά συμμερίζομαι την άποψη ότι η μεγάλη αύξηση στον πληθωρισμό θα είναι ένα παροδικό φαινόμενο και μετά θα κατέβει σε πιο επιθυμητά επίπεδα – επειδή κάποιο μικρό ποσοστό πληθωρισμού χρειάζεται στην οικονομία.
Ο πληθωρισμός με απλά λόγια είναι ο ρυθμός με τον οποίο το χρήμα χάνει την αξία του με την πάροδο του χρόνου. Αν ο πληθωρισμός στην οικονομία τρέχει με 10% τον χρόνο, σημαίνει πως αν σήμερα θέλω να αγοράσω κάτι για €100, θα απαιτηθεί να πληρώσω €110 σε ένα χρόνο για το ίδιο πράγμα χωρίς να έχουν αλλάξει οποιεσδήποτε άλλες συνθήκες που να αιτιολογούν την αύξηση, όπως για παράδειγμα αύξηση στην πραγματική ζήτηση χωρίς μεταβολή της προσφοράς. Συνεπώς, μεγάλα ποσοστά πληθωρισμού δεν είναι επιθυμητά επειδή σε πραγματικούς όρους μας φτωχαίνουν. Κάτω από τέτοιες συνθήκες ακούμε για το «καλάθι της οικοκυράς» ότι «μικραίνει», αφού με δεδομένο διαθέσιμο εισόδημα δεν μπορεί να αγοράσει το ίδιο καλάθι αλλά πιο μικρό, ή ότι «ακριβαίνει» αφού για να πάρει το ίδιο καλάθι απαιτείται μεγαλύτερο ποσό.
Τα ακίνητα έχουν μια πολύ καλή ιδιότητα. Είναι ίσως το καλύτερο επενδυτικό μέσο που θωρακίζει σε μεγάλο βαθμό τον ιδιοκτήτη του έναντι του πληθωρισμού. Αν κάποιος ανατρέξει σε χρονοσειρές δεδομένων πληθωρισμού και αποδόσεων ακινήτων ανά το παγκόσμιο, θα διαπιστώσει πως οι αποδόσεις των ακινήτων για το μεγαλύτερο (συντριπτικό) διάστημα είναι πολλαπλάσιες του πληθωρισμού. Αυτό σημαίνει πως αν αφαιρέσεις τον πληθωρισμό από τη συνολική απόδοση των ακινήτων, υπάρχει ένα καθαρό κέρδος απόδοσης υπέρ των ακινήτων.
Πώς γίνεται και τα ακίνητα συμπεριφέρονται με αυτό τον τρόπο. Τα ακίνητα το επιτυγχάνουν αυτό με τρεις βασικούς τρόπους:
Πρώτον, τα ακίνητα είναι πραγματικά, απτά περιουσιακά στοιχεία. Και σαν τέτοια επηρεάζονται από τον πληθωρισμό με ανάλογο τρόπο. Δηλαδή απορροφούν τον πληθωρισμό σχεδόν στην ολότητα του. Με άλλα λόγια αν σήμερα αγοράσετε ένα οικόπεδο προς €400.000 και ο πληθωρισμός τρέχει με 10%, σε ένα χρόνο το οικόπεδο σας πιθανότατα θα έχει αξία €440.000 επειδή θα έχει ενσωματώσει όλο το ποσοστό του πληθωρισμού. Η αύξηση των €40.000 είναι καθαρά ονομαστική που σας αφήνει στα ίδια πραγματικά επίπεδα αξίας της επένδυσης σας με φέτος. Αν αγοράσατε ένα πραγματικά αξιόλογο οικόπεδο με καλά χαρακτηριστικά τότε μπορεί να πάρει και πραγματική υπεραξία πέραν της αύξησης λόγω πληθωρισμού. Σε αντίστοιχη περίπτωση με 10% πληθωρισμό, αν τα χρήματα σας τα είχατε κάτω από το μαξιλάρι σας ή σε τραπεζικό λογαριασμό, τότε σε ένα χρόνο οι €400.000 θα είχαν πραγματική αξία της τάξης των €360.000. Η μείωση των €40.000 είναι πραγματική αφού παρόλο που θα εξακολουθήσετε να έχετε €400.000 σε ένα χρόνο, η αγοραστική τους δύναμη θα είναι ίση με €360.000. Το όφελος δεν περιορίζεται στη γη, αλλά σε πλείστα είδη των ακινήτων.
Δεύτερον, αν πετύχατε και χρηματοδοτήσατε την επένδυση σας σε ακίνητο με σταθερό επιτόκιο – έστω και για κάποιο διάστημα – με την αύξηση στον πληθωρισμό κερδίζετε αφού αποπληρώνετε με την ίδια δόση η οποία σε πραγματικούς όρους αξίζει λιγότερα. Αυτό δεν ισχύει όμως σε καθεστώς κυμαινόμενων επιτοκίων.
Τρίτον, αν το ακίνητο σας παράγει εισόδημα, τότε υπάρχει η δυνατότητα και το εισόδημα να αναπροσαρμόζεται προς τα πάνω κατ’ ελάχιστον με το ποσοστό του πληθωρισμού έτσι ώστε σε πραγματικούς όρους να μην μειώνεται. Φυσικά για να μπορείτε να ευελπιστείτε σε «αυτόματη» αναπροσαρμογή ενοικίου θα πρέπει το ακίνητό σας να μην καλύπτεται από το ενοικιοστάσιο ή αν είστε σε συμβατική σχέση εκτός ενοικιοστασίου, το ενοικιαστήριο σας να έχει ρητή πρόνοια χειρισμού του πληθωρισμού. Για νέες ενοικιάσεις μπορείτε απρόσκοπτα να ενσωματώσετε τον πληθωρισμό στο ζητούμενο ενοίκιο.
Είναι επομένως λογικό να αναμένουμε μια αύξηση στις επενδύσεις σε ακίνητα αυτή την περίοδο επειδή το επενδυτικό κοινό έχει μια φυσική αποστροφή στον πληθωρισμό.
