Του Ανδρέα Ανδρέου
Θυμάμαι πίσω στο πανεπιστήμιο πριν από 25 χρόνια να μας τονίζουν πως ενώ η γνωστή ατάκα της αγοράς πως οι τρεις πιο σημαντικές παράμετροι της επένδυσης σε ακίνητα είναι «η τοποθεσία, η τοποθεσία και η τοποθεσία», θα συνεχίσει ενδεχομένως να υφίσταται για πάντα, εντούτοις το νέο δεδομένο που φαίνεται να κερδίζει έδαφος και να γίνεται εξίσου σημαντικό, είναι η σημασία της δύναμης του συμβολαίου (strong covenant).
Σε βαθμό μάλιστα που να μετατρέπει την κλασική ατάκα σε «covenant, covenant and covenant...». Και σκεφτείτε το λίγο. Η αξία ενός επενδυτικού ακινήτου είναι συνάρτηση της ικανότητάς του να παράγει το μέγιστο δυνατό εισόδημα που εξυπακούεται βάσει των ειδικών χαρακτηριστικών του εντός των πλαισίων των εκάστοτε δεδομένων της αγοράς. Άρα, όσο πιο εξασφαλισμένη είναι η ροή αυτού του εισοδήματος, τότε τόσο πιο εξασφαλισμένη είναι και η αξία του.
Αν η ροή του εισοδήματος δεν είναι καλά εξασφαλισμένη, τότε και η αξία του σαν η κεφαλαιοποίηση της μελλοντικής ροής των εισοδημάτων του παρουσιάζει αστάθειες και προβλήματα. Ενόψει των πιο πάνω, οι κυριότερες παράμετροι που έχουν (θα έλεγα) αυξανόμενο βαθμό σημασίας είναι οι ακόλουθες:
-Το ύψος ενοικίου και κατά πόσο ανταποκρίνεται στα δεδομένα της αγοράς. - Η περίοδος ενοικίασης. - Οι αναθεωρήσεις του ενοικίου σε κάποια τακτά χρονικά διαστήματα και η μεθοδολογία αναθεώρησης. - Στο ποιος έχει την ευθύνη επιδιορθώσεων και συντηρήσεων και σε ποιο βαθμό. - Το ποιόν του ενοικιαστή, πόσο φερέγγυος είναι και τι εγγυήσεις μπορεί να παρέχει έναντι της τήρησης του συμβολαίου μέχρι τη λήξη του. - Ο βαθμός δυσκολίας (ή ευκολίας) που μπορεί να αποδεσμευτεί ο ενοικιαστής από το συμβόλαιο. - Ο βαθμός δυσκολίας (ή ευκολίας) που μπορεί να αποδεσμευτεί ο ιδιοκτήτης από τον ενοικιαστή και να ανακτήσει κατοχή.
Είναι αντιληπτό πως οι τέσσερεις πρώτες παράμετροι είναι εντελώς ανούσιες αν οι άλλες τρεις λειτουργούν με τέτοιο τρόπο που να οδηγούν σε συχνό σπάσιμο συμβολαίων, σε μη πληρωμή ενοικίων, σε αδυναμία ανάκτησης κατοχής, σε κλείδωμα χαμηλών ενοικίων κλπ. Είναι συνεπώς αντιληπτό πως αν τα συμβόλαια είναι αδύναμα, τότε η ροή σωστών ενοικίων τίθεται σε κίνδυνο και κατά συνέπεια η αξία του ακινήτου επίσης επηρεάζεται. Η δική μας κτηματαγορά χαρακτηρίζεται από πολλά προβλήματα σε αυτό το – κατά τ’ άλλα – επενδυτικό κομμάτι.
Τα προβλήματα όμως συνοψίζονται σε δύο κύριες κατηγορίες. Η μια είναι η φερεγγυότητα των ενοικιαστών και η δεύτερη η προστασία που προσφέρει ο νόμος του ενοικιοστασίου. Μάλιστα όταν τα δύο συνυπάρξουν τότε γίνεται το έλα να δεις. Και δυστυχώς η συνύπαρξη συμβαίνει συχνά. Είναι θετικό το ότι επίκειται αλλαγή στη νομοθεσία έτσι ώστε ο ιδιοκτήτης να μπορεί να ανακτήσει κατοχή με συνοπτικές διαδικασίες, όταν ο ενοικιαστής δεν ανταποκρίνεται στις υποχρεώσεις του στην πληρωμή του ενοικίου. Είναι ένα μέτρο που θα βοηθήσει την αγορά να λειτουργήσει πιο σωστά. Όμως, κανονικά το πράγμα δεν πρέπει να σταματήσει εδώ.
Το έχω πει πάρα πολλές φορές. Αν θέλουμε μια κτηματαγορά που να είναι ελκυστική σε σωστές επενδύσεις, τότε οι στρεβλώσεις που επιβάλλει ο νόμος του ενοικιοστασίου θα πρέπει να αρθούν πλήρως. Δεν γίνεται για μια τάχα μου προστασία ευάλωτων ομάδων ενοικιαστών, να γίνεται καταστρατήγηση των δικαιωμάτων των ιδιοκτητών και να δημιουργούμε ακίνητα διαφόρων ταχυτήτων. Θέλουμε πραγματική ανάπτυξη;
Σκεφτείτε μόνο πόσα κτήρια σε παγκύπρια κλίμακα θα μπορέσουν να μπουν σε διαδικασία ανακαίνισης αν οι ιδιοκτήτες ξέρουν πως η επιπλέον επένδυση θα έχει απόδοση. Ενόσω αυτά τα κτήρια είναι κλειδωμένα σε πενιχρά έως χαμηλά ενοίκια τα οποία μάλιστα με δυσκολία εισπράττονται επειδή ένας νόμος και κάποιες χρονοβόρες δικαστικές διαδικασίες δίνουν αυτό το αίσθημα ασφάλειας σε ενοικιαστές, τότε τα κτήρια μένουν ασυντήρητα, φθάνουν σε όρια επικινδυνότητας και οι εικόνες των πόλεων δίνουν το αίσθημα της εγκατάλειψης, της ερήμωσης και της γκετοποίησης.
Επίσης, στερείται από τα ακίνητα να μπουν στη βέλτιστη δυνατή τους χρήση επειδή δεν υπάρχει η δυνατότητα εύκολης αναπροσαρμογής στα εκάστοτε δεδομένα και τάσεις της αγοράς. Αντίθετα, για να γίνει αυτή η αλλαγή σύμφωνα με τις τάσεις της αγοράς, θα πρέπει πολλές φορές να καταβάλλονται ψηλά ποσά «αέρα» προς τους κατά τ’ άλλα ευάλωτους ενοικιαστές για να παραδώσουν κατοχή για να μπει ο νέος ενοικιαστής μέσα.
Αυτός ο «αέρας» λειτουργεί εναντίον της βιωσιμότητας του νέου ενοικιαστή εξαναγκάζοντας τον σε ένα δυσοίωνο νέο ξεκίνημα. Αυτός ο φαύλος κύκλος των στρεβλώσεων θα πρέπει να τελειώσει. Η αγορά θα πρέπει να αφεθεί να κάνει αυτόματη ρύθμιση ενοικίων και θα δείτε πως στην τελική η αυξημένη προσφορά θα λειτουργήσει προς όφελος των ενοικιαστών αντί αυτού που έχουμε τώρα, δηλαδή ένα βασίλειο μιας τάξης ενοικιαστών που εκμεταλλεύεται δεδομένα που τον προστατεύουν.
