Του Ανδρέα Ανδρέου
Όλοι κάποια στιγμή πάτε στην φρουταρία. Εκεί γνωρίζετε πως το κάθε φρούτο έχει τη δική του τιμή ανά κιλό, όπως και το κάθε λαχανικό ή ό,τι άλλο προσφέρεται για πώληση. Όχι μόνο αυτό, αλλά στην κάθε κατηγορία είδους προϊόντος υπάρχουν διαφορές ανάλογα – ας πούμε – με την μέθοδο παραγωγής. Έτσι για παράδειγμα, άλλη η τιμή του αγγουριού που αναπτύχθηκε σε χωράφι και άλλη του αγγουριού που αναπτύχθηκε στο θερμοκήπιο. Αν το ψάξετε – που είμαι σίγουρος – πως το κάνετε συνέχεια, υπάρχουν όλων των λογιών οι διαφοροποιήσεις.
Αν έρθω εγώ και περάσω όλες τις τιμές των προϊόντων ανά είδος και κατηγορία μέσα στο κομπιουτεράκι μου και βγάλω ένα στατιστικό στοιχείο πως ο μέσος όρος πώλησης όλων των προϊόντων της φρουταρίας είναι €1,75/ κιλό, σας βοηθά με οποιονδήποτε τρόπο αυτό το στατιστικό στοιχείο Σχεδόν καθόλου. Αν εσείς για παράδειγμα θέλετε να αγοράσετε αγγουράκια θα θέλατε να γνωρίζετε πόσο αυτά κοστίζουν κατά μέσο όρο. Άρα αν σας έλεγα πως ο μέσος όρος πώλησης των αγγουριών είναι €3/ κιλό, τότε έχετε καλύτερη εικόνα επειδή μπορείτε να υπολογίσετε πως τα αγγούρια του χωραφιού θα κυμαίνονται πέριξ των €3,10/ κιλό ενώ αυτά του θερμοκηπίου πέριξ των €2,90/ κιλό. Από εκεί και πέρα οι όποιες διαφοροποιήσεις θα έχουν να κάνουν ενδεχομένως με την περιοχή προέλευσης ή/ και τον παραγωγό, αλλά και την σχετική τους φρεσκάδα κλπ.
Τώρα που κάναμε την εισαγωγή μας ας έρθουμε στο προκείμενο, που είναι η αγοραία αξία ενός ακινήτου.
Η αγοραία αξία ενός ακινήτου – παρόλο που αναφερθήκαμε πολλές φορές σε αυτήν – είναι μια πρόρρηση, ένα προμάντεμα της τιμής πώλησης του στην ελεύθερη αγορά. Δηλαδή μια προσπάθεια μαντέματος της τιμής πώλησης κάτω από κάποιες προϋποθέσεις κατά την ημερομηνία που διενεργείται η εκτίμηση. Να μην συγχύζουμε την πρόρρηση με την πρόβλεψη. Άλλο το ένα, άλλο το άλλο. Αν με ρωτούσατε να σας πω πού βλέπω να πηγαίνουν οι τιμές των ακινήτων σε έξι μήνες, αυτό θα ήταν μια πρόβλεψη μου.
Όταν λοιπόν θέλετε να αγοράσετε ένα σπίτι, ένα οικόπεδο ή ένα οποιοδήποτε ακίνητο εξουσιοδοτείτε έναν εγκεκριμένο εκτιμητή να σας κάνει μια εκτίμηση. Στην περίπτωση που το αγοράζετε μέσω δανεισμού, την εκτίμηση τη ζητά ο χρηματοδοτικός οργανισμός. Μια αναγκαία υποσημείωση, η εκτίμηση ανήκει πάντα σε εκείνον που δίνει την εντολή και όχι σε εκείνον που την πληρώνει. Αν δώσετε εντολή εσείς, ανήκει σε εσάς · αν δώσει εντολή η τράπεζα σας και εσείς πληρώσετε την τράπεζα για να πληρώσει τον εκτιμητή, τότε η εκτίμηση ανήκει στην τράπεζα. Εσείς δικαιούστε ένα αντίγραφο για δική σας ενημέρωση το οποίο απαγορεύεται να χρησιμοποιήσετε αλλού. Στον υπόλοιπο πλανήτη, δεν σας δίνουν καν αντίγραφο της εκτίμησης αλλά σας ενημερώνουν προφορικά για το πόσα εκτιμήθηκε.
Πίσω στην κουβέντα μας. Ο καλός σας εκτιμητής διενεργώντας την εκτίμηση του ακινήτου σας θα ανατρέξει σε συγκριτικά στοιχεία για να μπορέσει να βασίσει την άποψή του. Και κάπου εδώ … χάνεται το τρένο για διάφορους λόγους, με αποτέλεσμα τα νούμερα να δίνουν και να παίρνουν. Ας δούμε τώρα κάποια θεματάκια.
Αν για παράδειγμα το ακίνητό σας είναι διαμέρισμα δεκαετίας στην ενορία Ακρόπολης στο Στρόβολο, οι συγκριτικές πωλήσεις δεν μπορούν να περιλαμβάνουν όλα τα κτήρια που πουλήθηκαν στη Λευκωσία και να χρησιμοποιηθεί ο μέσος όρος αυτών των συναλλαγών. Και αφού νομίζω πως είναι ξεκάθαρο ότι η σύγκριση πρέπει να αφορά μήλα με μήλα και αγγούρια με αγγούρια, οι συγκριτικές πωλήσεις στην προκειμένη περίπτωση δεν μπορούν να περιλαμβάνουν όλα τα διαμερίσματα της Λευκωσίας, αλλά πρέπει να περιορίζονται στην περιοχή γύρω από αυτό που εκτιμάται. Επιπλέον, η βάση δεδομένων μας δεν μπορεί να περιλαμβάνει διαμερίσματα της περιοχής ανεξαρτήτως ηλικίας. Ένα διαμέρισμα 30 χρονών θα πουληθεί φθηνότερα από ένα που είναι 10 χρονών και ένα νεόδμητο θα πουληθεί ακριβότερα. Άρα αυτές οι περιπτώσεις επηρεάζουν τους μέσους όρους και δίνουν λάθος αποτέλεσμα. Επίσης ιστορικές πωλήσεις που έγιναν πολλά χρόνια πριν μπορεί να μην έχουν καμία αξία στον καθορισμό της σημερινής εκτίμησης, παρά μόνο σε ειδικές περιστάσεις. Κανονικά το οποιοδήποτε «short- list» συγκριτικών πωλήσεων θα πρέπει να τύχει της δέουσας επιμέλειας, έτσι ώστε να διαφανεί γιατί πουλήθηκε όσα πουλήθηκε και να αναπροσαρμοστεί ανάλογα με σκοπό να μας δώσει μια σωστή ένδειξη αξίας για το δικό μας.
Ένα άλλο πρόβλημα είναι η ποιότητα των συγκριτικών στοιχείων. Η κύρια βάση επίσημων δεδομένων μας είναι μόνο μία: το Κτηματολόγιο. Ο τρόπος που καταγράφονται κάτω τα στοιχεία συναλλαγών δεν είναι και ο πιο ξεκάθαρος που μπορεί να υπάρξει, ενώ απουσιάζουν κρίσιμα πεδία τα οποία ίσως κανένας δεν σκέφτηκε να εισαγάγει, όπως το ιστορικό των πωλήσεων του, το πόσα μεταβιβαστικά τέλη πληρώθηκαν, μια ξεκάθαρη στήλη για τον ΦΠΑ, την πολεοδομική ζώνη κλπ.
Ένα άλλο πρόβλημα είναι η υπέρμετρη χρήση των ιστορικών συγκριτικών πωλήσεων σε σχέση με την χρήση ενεργών συγκριτικών. Ενεργά συγκριτικά είναι τα στοιχεία που βρίσκονται σε διαδικασία πώλησης αλλά ακόμη δεν πουλήθηκαν. Δεν είναι σημαντικό να ξέρουμε αν στην περιοχή που εκτιμούμε υπάρχουν άλλα δέκα ή είκοσι παρόμοια διαμερίσματα που ανταγωνίζονται του δικού σας ή κανένα; Επίσης κανένας δεν κοιτάζει ακίνητα που αποτραβήχτηκαν από την αγορά και να εξετάσει το γιατί αποτραβήχτηκαν: ήταν ψηλή η ζητούμενη τιμή πώλησης τους ( ), πέθανε ο ιδιοκτήτης ( ), προτιμήθηκε η ενοικίαση του( ) ή τι;
Η ποιότητα των συγκριτικών στοιχείων αλλά και το ποιος διενεργεί την εκτίμηση θα καθορίσουν το τελικό αποτέλεσμα. Το ζητούμενο δεν είναι ούτε να βγει ένα ψηλό νούμερο, ούτε ένα χαμηλό νούμερο ή το όποιο νούμερο. Το ζητούμενο είναι να βγει ένα αντικειμενικό νούμερο το οποίο αντικατοπτρίζει την θέση και τα ειδικά χαρακτηριστικά του ακινήτου στην τοπική αγορά. Αυτά που ο αγοραστής (εσείς ή κάποιος άλλος) θα λάβετε υπόψη για να προχωρήσετε επενδύοντας σε αυτό. Σε άλλο άρθρο θα δούμε πώς απομακρυνόμαστε περισσότερο από αυτό το ζητούμενο.
