Του Ανδρέα Ανδρέου
Κάθε μήνα σας παραθέτω αναλύσεις επί των στατιστικών στοιχείων πωλήσεων/ μεταβιβάσεων του Κτηματολογίου τόσο ανά επαρχία όσο και παγκύπρια, ενώ κάθε τέλος του χρόνου βλέπουμε τη συνολική εικόνα του έτους.
Σήμερα θα κάνουμε ένα «zoom – out» βλέποντας την πορεία των επαρχιών κατά την περίοδο 2010 – 2021. Κοιτάζουμε δύο παραμέτρους τις οποίες και κρατούμε σταθερές σε όλα τα έτη έτσι ώστε να βλέπουμε την εξέλιξή τους. Αυτές οι δύο παράμετροι είναι πρώτον, ο Αριθμός Συναλλαγών και δεύτερον, η Μέση Συνολική Αξία Συναλλαγών.
Υπενθυμίζω πως η Μέση Συνολική Αξία Συναλλαγών ορίζεται στην παρούσα (και παρόμοιες με αυτή) ανάλυση σαν ο μέσος όρος των δηλωμένων από τους συμβαλλόμενους τιμών πώλησης ακινήτων και των αντίστοιχων εκτιμήσεων που προβαίνει το Κτηματολόγιο για σκοπούς είσπραξης μεταβιβαστικών τελών. Ένα δεύτερο στοιχείο που χρήζει διευκρίνισης είναι πως τα ποσά αξιών που παρατίθενται είναι ονομαστικά καθώς δεν έτυχαν οποιασδήποτε επεξεργασίας που να λαμβάνει υπόψη την επίδραση του πληθωρισμού. Το μόνο αιτιολογικό είναι πως κατά την περίοδο που εξετάζεται υπήρξαν ιστορικά χαμηλά επίπεδα πληθωρισμού έως και αποπληθωρισμού και η γενική εικόνα δεν μεταβάλλεται – τουλάχιστον όχι σε ουσιαστικό βαθμό.
Η γενική εικόνα των δώδεκα χρόνων που εξετάζουμε σε ό,τι αφορά πρώτα τον αριθμό συναλλαγών, είναι πως όλες οι επαρχίες, πλην της Αμμοχώστου, παρουσίασαν παρόμοια συμπεριφορά. Συνοψίζοντας, οι τέσσερις επαρχίες παρουσίασαν πτωτική πορεία συναλλαγών από το 2010 μέχρι και το 2013, ακολούθως σταθεροποιήθηκαν για κάποιο μικρό χρονικό διάστημα για να αρχίσουν μια καθαρή ανοδική τάση που κράτησε μέχρι το 2019. Το 2020 λόγω της πανδημίας και του κλεισίματος της αγοράς, όλες υπέστησαν μείωση. Όπως είδαμε την προηγούμενη βδομάδα, το 2021 ήταν μια πολύ θετική χρονιά για την κτηματαγορά με αποτέλεσμα όλες οι επαρχίες να ανακάμψουν.
Αυτή είναι η γενική εικόνα. Νοείται ότι η κάθε επαρχία έδειξε κάποια ιδιαίτερα χαρακτηριστικά. Για παράδειγμα, Λευκωσία και Λεμεσός είχαν πιο έντονες πτώσεις και πιο έντονες αυξήσεις από ό,τι Λάρνακα και Πάφος, ενώ μπορεί να λεχθεί πως η Λεμεσός ήταν ακόμη πιο έντονη από τη Λευκωσία στην ανάκαμψη αλλά λιγότερο έντονη από τη Λευκωσία κατά την πτωτική πορεία της αρχικής περιόδου.
Η Λευκωσία όμως συγκράτησε καλύτερα την αγορά της από την Λεμεσό από το 2017 και μετέπειτα και ήταν η επαρχία με την καλύτερη επίδοση σε αριθμό συναλλαγών από την έξαρση της πανδημίας μέχρι σήμερα.
Αξιοσημείωτο είναι το γεγονός πως ενώ ο αριθμός συναλλαγών των τεσσάρων επαρχιών της Λευκωσίας, Λεμεσού, Πάφου και Λάρνακας, ήταν πολύ συμπιεσμένος το 2013 όπου η απόκλιση μεταξύ της ψηλότερης (Λευκωσίας) και της χαμηλότερης (Λάρνακας) ήταν 633 συναλλαγές, η μέγιστη ψαλίδα μεταξύ των τεσσάρων επαρχιών σημειώθηκε το 2021 όπου η διαφορά μεταξύ της ψηλότερης (Λευκωσίας) και της χαμηλότερης (Πάφου) ήταν 2.938 συναλλαγές.
Η Αμμόχωστος κατά την περίοδο 2010 – 2020 είχε μια κάπως διαφορετική εικόνα από τις άλλες τέσσερις επαρχίες: ήταν (φαινομενικά) πιο «flat». Στην πραγματικότητα φαίνεται να χαρακτηρίζεται από δύο περιόδους: την «χαμηλή» περίοδο που κράτησε από το 2010 μέχρι το 2014, και την «ψηλή» περίοδο που κράτησε από το 2015 μέχρι το 2020. Στην ουσία όμως η εικόνα της αλλοιώνεται από τον σχετικά χαμηλό αριθμό συναλλαγών σε απόλυτους αριθμούς. Το 2021 όμως ήταν ιδιαίτερα υποβοηθητικό και για την Αμμόχωστο αφού η αύξηση στον αριθμό πωλήσεων είναι πραγματικά αξιοσημείωτη.
Η πορεία της Αξίας Συναλλαγών της κάθε επαρχίας ήταν πιο «ζωηρή». Παρόλο που βλέπουμε τις αξίες των ακινήτων που αντάλλαξαν χέρια να έχουν συνολικά μια σταθερή πορεία από το 2010 μέχρι το 2013, εντούτοις ισχύει το γεγονός ότι η σταθερότητα προέκυψε αφενός από την μεγάλη πτωτική πορεία της Λευκωσίας και αφετέρου την σταθερή έως ελαφρώς ανοδική πορεία της Λάρνακας, της Πάφου και της Λεμεσού. Επιπλέον, η Αμμόχωστος είχε μια επενδυτική έξαρση σε επενδυμένα κεφάλαια το 2012 – κάτι που δεν είδαμε στις άλλες επαρχίες.
Εξάγεται και σε αυτή τη μέτρηση πως η μεγαλύτερη πίεση σε επενδυμένα κεφάλαια ήταν το 2013 όπου τρεις επαρχίες (Λεμεσός, Λευκωσία και Πάφος) ένιωσαν τι σημαίνει να λαμβάνεις μια ένεση κατά μέσο όρο μόλις €357εκ. η κάθε μια, ενώ η Λάρνακα έζησε την χειρότερη χρονιά της το 2014. Η ψαλίδα σε επενδυμένα κεφάλαια μεταξύ των επαρχιών άρχισε να ανοίγει από το 2014 και μετά, με την κάθε επαρχία να ακολουθεί τη δική της πορεία. Μόνη εξαίρεση αποτελεί το ζεύγος Λευκωσίας και Πάφου το οποίο από το 2013 μέχρι και το 2016 είχαν σχεδόν ίδια κεφάλαια σε επενδύσεις. Από το 2017 η Πάφος έχανε ραγδαία στην έλκυση επενδύσεων κάτι που δεν ίσχυσε για τη Λευκωσία καθώς ήταν πιο σταθερή.
Σχετική σταθερότητα για τα μεγέθη της επέδειξε και η Λάρνακα μετά την μεγάλη έλκυση επενδύσεων του 2016.
Λεμεσός και Αμμόχωστος κέρδισαν άλλο ένα χρόνο αυξημένων επενδύσεων πριν αρχίσουν να βιώνουν πτώση στις επενδύσεις τους το 2018 – κάτι που αρχίσαμε να το βλέπουμε στις υπόλοιπες επαρχίες από το 2017.
Όλες οι επαρχίες ανέκαμψαν κατά το 2021 στη Μέση Συνολική Αξία Συναλλαγών τους, με την Αμμόχωστο να είναι ο ουραγός των επαρχιών και τη Λεμεσό να στέφεται πρωταθλήτρια.
