Του Ανδρέα Ανδρέου
Ίσως η πιο παρεξηγημένη και πιο παρερμηνευμένη κατηγορία ακινήτων από το πλατύ κοινό να είναι αυτή των κενών τεμαχίων γης.
Σκεφτείτε πως ακόμη και σήμερα υπάρχουν αρκετά άτομα που δεν είναι σε θέση να διακρίνουν τις διαφορές μεταξύ ενός χωραφιού και ενός οικοπέδου, πόσο μάλλον να εισέλθουν σε μια πορεία ψαξίματος πιο βαθιών εννοιών και χαρακτηριστικών που μπορεί να αποτελούν μέχρι και λόγο διακοπής μιας συμφωνίας αγοράς.
Όπως και σε τόσα άλλα πράγματα στη ζωή μας, εμείς οι κύπριοι προσπαθούμε να βρίσκουμε τρόπους να πετυχαίνουμε το μέγιστο, με την ελάχιστη προσπάθεια. Δεν λέω, μπορεί πριν αρκετές δεκαετίες το να περπατούσαμε με βάση την «αρχή» πως «η γη πάντα βάζει πάνω (σε αξία)… », ή πως το «να έχουμε ένα περβολούι, κάποτε θα μας βρεθεί για να κτίσουν τα κοπελλούθκια…», να μας έβγαινε επειδή ίσως οι πολεοδομικοί νόμοι και κανονισμοί να ήταν ανύπαρκτοι ή αδύναμοι ή χαλαροί. Με την εξέλιξη της κοινωνίας, της οικονομίας, της πολιτείας και του κράτους γενικότερα, αυτές οι «αρχές» είναι εδώ και αρκετά χρόνια αστικοί μύθοι παρά κάτι άλλο και όσο εξελισσόμαστε εισέρχονται περισσότερο στη σφαίρα των γραφικών αστικών μύθων. Η γη είναι η πρώτη ύλη για τη δημιουργία του τεράστιου οικοδομήματος που ονομάζεται ακίνητη περιουσία. Γι’ αυτό καλό είναι αν μας ενδιαφέρει να επενδύσουμε σε αυτήν, να μην την βλέπουμε μόνο σε δύο διαστάσεις.
Η γη δεν είναι μόνο έκταση και σχήμα είναι πολύ περισσότερα πράγματα που πρέπει να ξετυλίξουμε και να κατανοήσουμε όσο γίνεται καλύτερα πριν επενδύσουμε σε αυτή.
Ας αναφερθούμε σε κάποιες παραμέτρους που θεωρούμε πολύ σημαντικές να γνωρίζουμε πριν βάλουμε το χέρι στην τσέπη μας. Η πρώτη είναι η πολεοδομική ζώνη στην οποία εμπίπτει η οποία παράλληλα καθορίζει το εύρος χρήσεων που επιτρέπονται σε αυτήν, αλλά και οι συντελεστές ανάπτυξης που συμπεριλαμβάνει. Αυτό δηλαδή θα καθορίσει αν η χρήση είναι οικιστική, εμπορική, γεωργική, τουριστική κλπ, αλλά επίσης ποια κατηγορία σε κάθε περίπτωση. Για παράδειγμα είναι οικιστική που επιτρέπει μέχρι 60% συντελεστή δόμησης μέχρι δύο ορόφους ή οικιστική που επιτρέπει μέχρι 140% συντελεστή δόμησης, μέχρι τέσσερις ορόφους;
Δεν αρκεί λοιπόν να γνωρίζουμε αν η ζώνη είναι οικιστική. Πρέπει να ξέρουμε και ποιες είναι οι μέγιστες αναπτυξιακές δυνατότητες που προσφέρει. Αν εμείς θέλουμε να κτίσουμε μια κατοικία – ας πούμε μέχρι 300μ², τότε ενδεχομένως θα πρέπει να κοιτάζουμε σε περιοχές οικοπέδων όπου ο συντελεστής δόμησης είναι 60% και όχι ψηλότερος. Αν είναι ψηλότερος, τότε μάλλον πληρώνουμε πιο ακριβά κάτι που στην πραγματικότητα θα μπορούσαμε να είχαμε εξασφαλίσει κάπου αλλού πιο φθηνά για κάλυψη των αναγκών μας. Συνεπώς πρέπει να βρούμε τους τρόπους να υπολογίσουμε και να αναλύσουμε την βέλτιστη δυνατή χρήση της κάθε περίπτωσης.
Αν είναι χωράφι πρέπει να γνωρίζουμε αν διαθέτει κανονική πρόσβαση σε δημόσιο οδικό δίκτυο ή αν η πρόσβαση που διαθέτει είναι με δικαίωμα διάβασης, ή αν δεν έχει καθόλου πρόσβαση. Αυτό είναι σημαντικό να το γνωρίζουμε επειδή η κανονική πρόσβαση σε δημόσιο οδικό δίκτυο του προσδίδει τις μέγιστες αναπτυξιακές δυνατότητες που μπορεί να του παρέχει η πολεοδομική του ζώνη. Το δικαίωμα διάβασης μπορεί να του προσδώσει περιορισμένα δικαιώματα ανάπτυξης στην καλύτερη περίπτωση, ενώ στην χειρότερη, καθόλου δικαιώματα. Αν δεν έχει καθόλου πρόσβαση, θεωρείται περίκλειστο και τότε δεν έχει κανένα δικαίωμα ανάπτυξης μέχρι να εισέλθει σε μια από τις άλλες δύο κατηγορίες. Εδώ χρειάζεται ιδιαίτερη προσοχή. Μπορεί να εφάπτεται ή να διασχίζεται από κάποιο δρόμο επιτόπου ο οποίος να μην είναι εγγεγραμμένος ως δημόσιος. Αυτός δεν έχει καμία νομική ή άλλη ισχύ και άρα είναι σαν να μην υπάρχει.
Μετά είναι σημαντικό να γνωρίζουμε τι δημόσιες υπηρεσίες εξυπηρετούν ή δύνανται να εξυπηρετούν το κτήμα. Σαν τέτοιες είναι ο ηλεκτρισμός, η υδατοπρομήθεια, οι τηλεπικοινωνίες και άλλες. Δηλαδή αν σας προσφέρει κάποιος ένα αγρόκτημα για ενός εκταρίου για €15.000 και το θεωρήσετε «μούχτιν», τι θα λέγατε αν ανακαλύπτατε πώς χρειάζεστε άλλες €20.000 για να μεταφέρετε ηλεκτρικό ρεύμα σε αυτό;
Το υπέδαφος το σκεφτήκατε; Αν θέλετε να δημιουργήσετε ένα περιβόλι, είστε βέβαιοι πως άμα σκάψετε δεν θα βρείτε βράχους παντού; Τι θα στοίχιζε η προετοιμασία του υπεδάφους για να μπορεί να φυτευτεί σαν περιβόλι; Μήπως τελικά ήταν πιο συμφέρουσα η άλλη επιλογή που απορρίψατε επειδή ζητούσαν πέντε χιλιάρικα παραπάνω; Αλλά και οικιστικό οικόπεδο να είναι, φανταστήκατε τι ζόρι θα τραβήξετε αν ανακαλύπτατε πως το λοφώδες οικόπεδο που ερωτευτήκατε είναι στην ουσία προϊόν μπαζώματος με ό,τι αηδία είχε βρει ο εργολάβος τότε που έκανε τον διαχωρισμό;
Τα πιο πάνω είναι απλά παραδείγματα περιπτώσεων ατόμων που την πάτησαν επειδή δεν έλεγξαν. Που να αναφερθώ σε περιπτώσεις Natura, Λευκών Ζωνών για μελλοντική διέλευση αυτοκινητοδρόμων, ηλεκτροφόρων καλωδίων υψηλής τάσης, υπόγειων σωλήνων Νοτίου Αγωγού, διαίρεση και ανεξαρτητοποίηση περίκλειστων γεωργικών τεμαχίων, ύπαρξη διάσπαρτων αιωνόβιων πεύκων, σχεδόν επιφανειακή στάθμη υπόγειων νερών κλπ.
Παρόλο που μπορώ να επιχειρηματολογήσω υπεύθυνα πως η επένδυση στη γη είναι από τις καλύτερες επιλογές που έχουμε στο τραπέζι, δεν προβαίνουμε σε καμία επένδυση αν πριν δεν μάθουμε όσα περισσότερα μπορούμε. Και κάτι τελευταίο: πάντα να κοιτάζετε γύρω από αυτό που σας προτείνεται. Αν η περιοχή και το ακίνητο ενώπιον σας δεν είναι ανεπτυγμένα, τότε προφανώς και υπάρχει τουλάχιστον ένας λόγος γιατί δεν έχουν αναπτυχθεί. Αν τα σπίτια μιας γειτονιάς παρουσιάζουν προβλήματα στατικής φύσης, τότε προφανώς και υπάρχει κάποιο θέμα με το υπέδαφος. Όλα αυτά και άλλα τόσα πρέπει να μπουν σε κάποια εξίσωση. Συμβουλευτείτε αυτούς που πρέπει για το πώς και το πού πρέπει να μπουν για να έχετε το σωστό αποτέλεσμα. Αλλιώς διατρέχετε τον κίνδυνο να είστε ο τελευταίος ανόητος των αστικών μύθων επειδή ο προτελευταίος τελικά την άραξε σε μια παραλία και απολαμβάνει το μοχίτο του με τα χρήματα που του δώσατε.
