ΚΛΕΙΣΙΜΟ
Loading...
 
 
ΑΝΔΡΕΑΣ ΑΝΔΡΕΟΥ

Εξορθολογισμός κόστους και τιμών στα ακίνητα

Του Ανδρέα Ανδρέου

Του Ανδρέα Ανδρέου

Παρόλο που είναι αρκετά παρακινδυνευμένο να ρωτάμε και να προσπαθούμε να απαντάμε σε ερωτήσεις του στυλ, «πόσο είναι το κατασκευαστικό κόστος ενός κτηρίου σήμερα;», εντούτοις πλείστοι δεν αποφεύγουν τον πειρασμό και μπαίνουν στη διαδικασία. Γιατί όμως είναι παρακινδυνευμένο; Κάποιος θα μπορούσε να αναλώσει ολόκληρους τόμους αναλύοντας το γιατί το κατασκευαστικό κόστος ενός κτηρίου δεν μπορεί να είναι ένας απλός αριθμός ανά πάσα χρονική περίοδο.

Δεν θα μπούμε σε αυτή τη διαδικασία, αλλά θα αναφέρουμε κάποιες βασικές αρχές. Αρχίζοντας, υποδεικνύουμε το πασιφανές: δεν είναι όλα τα κτήρια ίδια. Άλλο είναι ένα κτήριο οικιστικής χρήσης, άλλο ένα κτήριο εμπορικής χρήσης και άλλο ένα κτήριο τουριστικών χρήσεων για να αναφέρω μόνο τρία είδη χρήσεων. Άρα, το πρώτο πράγμα που διαπιστώνουμε είναι πως υπάρχει μια αναγκαία κατηγοριοποίηση αναλόγως χρήσεων με διαφορετικές απαιτήσεις που αντανακλώνται στο κόστος κατασκευής. Το πράγμα όμως δεν σταματά εδώ. Μήπως παίζει ρόλο η κλίμακα ενός κτηρίου Σαφώς και παίζει το ρόλο της. Και μάλιστα τόσο η κλίμακά του σε οριζόντιο άξονα, όσο και η κλίμακά του σε κάθετο άξονα. Για παράδειγμα, τα τελευταία χρόνια είχαμε τις περιπτώσεις των ψηλών κτηρίων. Είναι κάποιος που πιστεύει πως το να ανεγείρεις ένα οικιστικό κτήριο των 30 ορόφων έχει το ίδιο κατασκευαστικό κόστος ανά τετραγωνικό μέτρο με ένα οικιστικό κτήριο 6 ορόφων Καμία εμφανής σχέση. Παίζει ρόλο η αρχιτεκτονική προσέγγιση στον καθορισμό του κόστους κατασκευής Ουδέν φαεινότερο πως παίζει το ρόλο της. Και ας μην συγχύζουμε τις «μινιμάλ» προσεγγίσεις με τις πιο «φορτωμένες». Δεν είναι εδώ η διαφορά. Ακολούθως ας υποθέσουμε πως θέλουμε μια πισίνα που στοιχίζει, λόγου χάρη, €25.000. Αν την κατασκευάσουμε σε μια κατοικία των 200μ², η επιβάρυνση ανέρχεται στα €125/ μ². Αν όμως την κατασκευάσουμε σε μια κατοικία των 300μ², η επιβάρυνση θα είναι στα €80/ μ² περίπου. Άρα δεν είναι μόνο η κλίμακα, αλλά και τα παρελκόμενα που συμπεριλαμβάνονται που κρίνουν το κόστος, όπως ακριβώς και η ποιότητα των υλικών τελειώματος, παρεχόμενες υπηρεσίες και τόσα άλλα. Γιατί φέρνουμε τα πιο πάνω σαν παραδείγματα; Πριν 25 τόσα χρόνια το μέσο κατασκευαστικό κόστος για ανέγερση μιας «τυπικής» κατοικίας ήταν πέριξ των €500/ μ². Αγόραζες την κατοικία αυτή (περιλαμβανομένης της γης της και το κέρδος του developer) προς €900/ μ², αλλά τι πραγματικά αγόραζες Αγόραζες «τέσσερις τοίχους», το πολύ με κάποιες πρόνοιες κλιματιστικών και θέρμανσης, ένα γυμνό κήπο και αν ήσουν τυχερός ένα περιτείχισμα και μια ψησταριά δώρο. Πριν 15 χρόνια αγόραζες το πιο πάνω «γυμνό σπίτι» με €1.500/ μ² ενώ το κατασκευαστικό κόστος είχε ανέλθει στα €800/ μ². Εννοείται πως η αύξηση στο κατασκευαστικό κόστος οφειλόταν τόσο σε μια διαχρονική αύξηση στο κόστος των υλικών, όσο και στο εργατικό κόστος, πράγμα που συμβαίνει συνεχώς αναλόγως παγκόσμιων και τοπικών οικονομικών συνθηκών, όπως συμβαίνει και τώρα λόγω της πανδημίας. Η ουσία όμως είναι πως μέχρι πριν κάποια χρόνια δεν υπήρχε σχεδόν καμία ευαισθησία για τα – αδρανή κυρίως – υλικά που χρησιμοποιούνταν για να κτιστεί το σπίτι που αγόραζες με αποτέλεσμα στο σύνολο να δημιουργείται πρόβλημα στο περιβάλλον, όπως επίσης δεν υπήρχε καμία ευαισθησία ως προς το πόσο φιλική προς το περιβάλλον ήταν η λειτουργία της κατοικίας σου, με αποτέλεσμα και πάλι να την πληρώνει το περιβάλλον και η κοινωνία.

Με άλλα λόγια αν το λογιζόμενο κόστος πριν 25 χρόνια για να έχεις μια τυπική κατοικία που να είναι απόλυτα φιλική προς το περιβάλλον ήταν €1.500/ μ² κι εσύ πλήρωνες μόνο €900/ μ², τότε το κόστος προς το περιβάλλον ήταν τουλάχιστον €600/ μ², το οποίο διαμοιράζεται έκτοτε μεταξύ σου εσένα και της κοινωνίας για το σύνολο της ζωής αυτού του κτηρίου. Ευτυχώς τα τελευταία χρόνια τέθηκαν απαιτήσεις. Απαιτήσεις τόσο θεσμικές στη βάση νομοθεσιών και κανονισμών, όσο και από πλευράς κοινωνικής εξέλιξης. Αφενός έχουμε την απαίτηση για βιώσιμη και αειφόρα ανάπτυξη, αφετέρου έχουμε την πολυεπίπεδη απαίτηση των επενδυτών, αγοραστών και ενοικιαστών για αναπτύξεις όμορφες, που να δείχνουν αποδεδειγμένο σεβασμό προς το περιβάλλον και που να έχουν επίκεντρο τον άνθρωπο.

Αυτό οδηγεί σε ένα πράγμα: το κατασκευαστικό κόστος να τείνει προς το σωστό επίπεδο τιμών που να αντανακλούν τόσο το πραγματικό κόστος, όσο και το κοινωνικό/ περιβαλλοντικό κόστος. Συνεπώς είναι αναπόφευκτο και οι τιμές απόκτησης ενός ακινήτου να αυξάνονται, αλλά η τάση είναι να μην υπάρχουν «κρυφά νούμερα». Με την ψηλότερη τιμή θα περιλαμβάνεται πλέον σαφώς χαμηλότερο κόστος χρήσης και λειτουργίας των κτηρίων, σχεδόν μηδαμινή επιβάρυνση στο περιβάλλον, ενώ ποτέ ξανά δεν θα αγοράζεται κάτι «γυμνό» · η ανάπτυξή σας θα έχει φυσικό πράσινο που θα εγκλωβίζει ρύπους διοξειδίου του άνθρακα και στο τέλος της ημέρας θα ζείτε εσείς και η κοινωνία σε ένα υγιέστερο περιβάλλον.

O Ανδρέας Α. Ανδρέου, MRICS είναι CEO, APS Andreou Property Strategy - Chartered Surveyors

ΣΧΟΛΙΑΣΤΕ Συνδεθείτε

ΑΛΛΕΣ ΕΙΔΗΣΕΙΣ ΚΑΤΗΓΟΡΙΑΣ

ΑΛΛΕΣ ΚΑΤΗΓΟΡΙΕΣ